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【京金信备(2021)5号】

2022年12月05日

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郁亮的道歉能救万科吗?

郁亮的道歉能救万科吗?

近期,港股地产企业股价遭遇集体"崩盘"。

其中正荣地产跌超11%,宝龙地产、时代中国控股跌超10%,合景泰富集团跌近10%,一直被传有崩盘隐患的富力地产再次下跌近8%,稳健的万科也下跌近5%。港股地产企业股价一片飘绿。

2021年,港股地产几乎遭遇"团灭",其中恒大和新力地产成为众多港股地产的代表,且随着两家房企的暴雷事件发生后,引发资本强烈担忧,投资人对地产股也不再看好,股价下跌,或诱发了众多房企步恒大、新力后尘。

这些房企的发展模式也引发了市场质疑,2018年最早喊出"活下去"的万科,虽然也受整体大环境影响,却成为众多地产企业中较为稳健的一家,无论是负债率还是现金短债比都是三条红线中的绿档。港股市值2302亿港元远高于碧桂园的1394亿港元,而同期的恒大只有218亿港元,万科成为港股市值最高的房企,但万科却在2021年交出了一份让人并不满意的答卷。

郁亮的道歉能救万科吗?

万科财报显示,2021年万科营收4528.0亿元,同比上升8%,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元。看起来仍是赚钱的,但无论是营业利润还是归属股东的净利润都出现了不同程度的下滑,引来市场一片质疑。

 

郁亮的道歉能救万科吗?

郁亮的道歉能救万科吗?

一个企业或一个行业是否能赚钱,能赚多少钱,取决于毛利率,但房地产企业的毛利率下降是无解的难题,也是行业的普遍现象,受人工成本以及原料成本的上涨,房企的毛利率被一再压缩,房地产行业由原来的高毛利率逐渐变成了低毛利率的行业。

据BT财经不完全统计,已经披露2021年年报的30家房企中有28家上市房企的毛利率出现了不同程度的下滑,其中万科和中海两家老牌房企的毛利率跌幅分别为7.43%和7%,2020年万科的毛利率为29.2%,中海地产为30.5%。而2019年万科的毛利率为36.25%,中海同期的毛利率为33.7%,2018年万科的毛利率高达37.48,同期中海毛利率同样高达37.8%。其中同期央企开发商的招商蛇口净利润率达到39.49%,华润置地的毛利率达43.4%,房地产行业一度被视为高毛利率行业,这个"定律"却在万科身上不灵了。

郁亮的道歉能救万科吗?

自2018年起,多家房企的毛利率开始出现下滑,强如万科这样的巨头已经在3年时间内下滑了15.58%,跌幅高达42%,2021年有14家房企毛利率低于20%。

根据国金证券数据显示,2018年-2020年间,房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%,呈现逐年下跌趋势,房企毛利率下滑是行业的普遍现象。这和2021年房地产市场波动较大有一定关系。2021年上半年,全国市场成交仍保持较快增长,但在下半年,房地产市场遭遇寒冬,无论是商品房销售还是土地出让均大幅下降。不过从全年看,全国商品房销售面积17.9亿平方米,在波动较大的情况下,依然取得了1.9%的增长,销售金额18.2万亿元,同样取得4.8%的增长,只是增长低于市场预期。在此情况下,万科也未能幸免,2021年,万科实现销售面积3807.8万平方米,销售金额6277.8亿元,分别下降18.4%和10.8%。

地产分析师王一然将地产行业将毛利率下滑和增长放缓的原因归结于此前高价地结转,叠加新房限价,产生的双重挤压。"此前房地产市场较为火爆,即便是拿地成本较高,但开发商通过高售价,依然可以获得较高的毛利,但如今市场回归理性,在调控下,高房价很难再现,相应成本的增加,压缩了房企的毛利率。"

不过王一然同时认为,这一不断下降的毛利率状况有望随着土地市场的渐趋理性而得以小幅修复和提升。"地产行业毛利率20%左右或者20%以上是一个正常水平,低于20%的房企盈利能力会被质疑。但要再想回归30%以上,基本不可能了。"

对于万科毛利率的连续多年下滑,万科集团董事会主席郁亮在业绩会上表示,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响,尽管万科已经较早意识到高速增长终将结束,但并未能坚决摆脱高增长惯性。

"当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。"郁亮称。毛利率的大幅下降直接导致其归属于上市公司股东的净利润下降45.7%,由2020年的415.2亿元下滑至225.24亿元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润也同比下降44.38%,由2020年的402.4亿元下滑至223.81亿元。

这是万科38年历史上,第三次出现净利润下降,前两次分别在1995年和2008年。但万科在年报发布后同时推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红派息预案,将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购,同时拟现金分红112.77亿元,这也让万科成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

面对第三次出现净利润下滑的尴尬局面,郁亮破天荒地向52万万科股东道歉,而且带头回购股票,并自愿放弃奖金降薪近90%。在3月30日年度线上业绩推介会上表示,万科将全力扭转开发业务局面,解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。

这意味着未来万科的权力将更加集中,有利于解决万科原先存在离散度大的问题,在投资方面,万科将会更加谨慎,严格投资管理,以稳健为主,向团队操盘能力更强的区域集中。

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从"黄金"到"黑铁"

万科创始人原董事局主席王石早在2012年就声称"中国房地产业的黄金时代已经结束,白银时代到来",作为继任者郁亮在2018年9月更是抛出"活下去"的金句,当时郁亮也声称"白银时代会持续很长时间,等到青铜时代再去转型就来不及了"。

但谁也没想到仅仅三年后房地产市场就"变天",2022年1月9日郁亮在万科集团2021年年会上就推翻了自己曾经的判断,他认为当下的房地产行业已经处于"黑铁时代",直接跳过了青铜时代,从白银时代跨入了黑铁时代。此番言论再次成为地产行业的焦点。

同时郁亮在年会演讲中传递了一个相对悲观的信号,他强调2022年是万科"破釜沉舟、背水一战"的一年,什么时候会破釜沉舟?从以往历史事件来看,都是面临生死存亡的时刻才破釜沉舟,要么生,要么死,只有A和B两个选项,没有其他的状态可以选择,这说明郁亮意识到万科面临困难的严峻性。

为表示万科应对困难的决心,郁亮公开表示,以后乘坐飞机不会让助理买头等舱,尽量减少浪费,营造节衣缩食应对困难的战时氛围,"能省多少钱不是最重要的,传达的信号很重要。"郁亮的强势带头示范,将会对万科的未来发展有一定影响。

节衣缩食,必然会涉及到裁员,在郁亮看来,外部环境上的第一个特质是行业进入缩表出清阶段,简单概括即为去金融化。"缩表出清对于我们来说,就是一场生死之战"、"能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会,包袱甩不掉就活不下去"。在连自己头等舱都不坐的表态下,精简团队成了必然,郁亮在年会上发问"各区域真的需要建设那么多的产品线,那么多产品负责人吗"万科原先每个单位设一位首席客户官,共计65位首席客户官,现在已经精简到14人。

郁亮的道歉能救万科吗?

在年会演讲中,郁亮表示万科无法给出超过别人的薪酬,他认为万科提供的机制是事业的舞台和发展的机会而不是单纯的给钱,但同时引发了外界质疑,有业内人士认为郁亮此举容易引发行业内卷,"万科给出的讯号是,以后这个行业就是这样,直接的意思就是降低报酬,加大劳动强度,加班是常态,你不干就走人,同时为了利润,将会迫使供应商吐出利润,万科此举将会对地产和地产上下游相关行业都有影响。"通过郁亮的演讲内容,可以预见房地产行业即将到来的持续痛苦转型的黑铁时代,"郁亮演讲最后提出的做"专业高手、全能冠军、长跑胜将"的要求,实则是意图拔高万科经营和服务的权重,作为老大哥,万科能有这样的姿态,或对整个行业的稳健发展有利。"该人士如是表示。

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万科的现金隐忧

现金是一个企业的生命线,对房地产企业来说现金更是生命线中的生命线,截至2021年12月31日,万科现金流充裕,现金及现金等价物高达1493.5亿元,同期碧桂园、恒大、融创的现金分别是1679亿元、867.7亿元和1011亿元,仅次于碧桂园的1679亿元,现金流充裕意味着其万科的抗风险能力较强,但同比2020年同期的1952亿元同样出现了下滑,减少了458.5亿元,下滑幅度为23.5%。

报告期内,万科净负债率29.7%,其中经营性现金流净额连续13年为正,似乎佐证了万科的稳健。不过,相比起2020年,万科的经营性现金流和持有现金都有所减少。2021年,万科经营性现金净流入为41.1亿元,相比2020年的531.9亿元断崖式下降超92%。

虽然万科现金流相对充裕,但净流入的暴跌,和整体现金流的下滑超2成,还是成了万科的隐忧,这一局面若不能得到改善,将成为稳健的外表下深埋的一颗雷。

BT财经查阅了万科的近十年财报发现,万科2021年经营性现金现金流净额自2014年以来首次降至百亿以下,而万科2014经营性现金流净额高达417.2亿元,是2021年的10倍以上,最差的2015年也有160.5亿元,2016年为395.7亿元,2017年是近十年最高的823.2亿元,随后2018年和2019年该项现金净额分别是336.2亿元、456.9亿元。2021年暴跌至42.1亿元,作为企业现金流和利润来源的核心,经营活动现金流净额突然出现大幅下滑是一个十分危险的信号,说明万科经营活动已经开始快速恶化,赚钱能力出现了大幅下降,这一现象引发资本市场的担忧。

投资人史保刚对万科的现状保持乐观,"和恒大、碧桂园的高周转模式相比,万科显然牺牲了规模,从行业第一主动让出,在三条红线中全部合格,在房地产毛利率普遍下滑的情况下,万科应大力发展第二增长曲线,而不再全面押宝房地产。但现金流净额暴跌的现象如果无法扭转,很可能导致连续13年为正的万科,将在2022年出现经营活动现金流净额首次变为负值,这对万科来说肯定不是好消息。"

郁亮的道歉能救万科吗?

如何有尊严地活着?

一个特定的时代和机遇,造就了房地产市场20年的繁荣,随着时代的变迁,过去躺着赚钱的环境已经过去,而原先那一套"高周转、高运营、高负债"的模式也已经演变成为不可持续发展的模式,各房企都再寻找可持续发展模式,力求有尊严地活下去。万科是最早提出活下去的房企,也是最早布局第二增长曲线的房企之一。

经过8年的摸索和探索,万科布局的非开发业务迎来高速发展阶段,并取得不俗的成绩,第二增长曲线增长明显。

财报显示,万科"万物云"在业内率先完成"住、商、城"全域空间服务覆盖,在2021年物业服务营收同比增长32%,首次突破200亿元,成为国内物业服务行业的样本。"万物云"从传统住宅服务单一驱动,扩展到社区、商企和城市空间服务"三驾马车"协同驱动,2021年万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成,其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

日前,万科分拆万物云的境外上市申请已经被银监会受理,一旦分拆上市成功,对万科"活下去"将是有益补充。

在长租公寓方面的探索上,万科同样取得了一定进展,目前万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商,2021年营收增长14%,近三年收入复合增速40%,2021年营运净收入5.25亿元,同比增长193%。截至2021年12月31日底,泊寓拥有房间15.95万间,全年平均出租率95%。

万科还涉足了物流行业,旗下万纬物流管理可租赁面积1,136万平方米,其中冷链仓储138万平方米,成为冷链仓储规模的前列企业,近三年收入复合增速超过50%,并获得淡马锡等知名机构战略投资。

第二增长曲线成绩显著,但是万科依然存在巨大的危机感和焦虑感,在年报发布后,万科宣布取消集团高管层级,所有人都要下沉到前线。郁亮也主动放弃了2021年度全部奖金673万元,领取的报酬仅为154.7万元(税前),同比2020年少了一千多万,降幅达九成。加上道歉和长达4100多字的"检讨书",郁亮暂时已经稳住了股东,股价重回20元以上。

郁亮的道歉能救万科吗?

但第二曲线目前还撑不起拯救万科的使命,万科在2021年的表现难言及格,"一向稳健的万科家底比较厚,暂时不会"死",但"活"得并不好。曾经的"三好学生"难再登顶。"王一然对万科2021年的业绩并不满意,"通过对比可以发现,前20的房企,万科净利润表现仅略微好于绿地,在龙湖、绿城、金茂逆势增长的情况下,万科应该倍感压力。目前万科第二增长曲线发展不错,但还远远不够。"

现在来看,在地产市场尚未回暖之际,万科只是活着,远未达到"有尊严"地活着,自"宝万之争"后,万科商誉和元气受到损伤,万科不再是当年的行业老大,只是在一片哀鸿的房企中活的相对比较好而已,距离有尊严地活下去还要走很长的路。



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