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2022年08月16日

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融创失魂港股

脸书也曾经差点卖掉,留着最后一口气,孙宏斌也许就能把握下一个机会?

 

融创失魂港股

 

20世纪70年代,美国普强公司的新药帕纳巴十分畅销,但美国食品药品监督管理局发现,这种药的副作用能够致人死亡。

让人大跌眼镜的是,普强公司随后召开了特别董事会最终决定继续销售该药品,并在法庭上为自己辩护。因为,药品撤市时间每拖延一个月,公司就能多挣100万美元。

消息被披露后,整个美国为之震惊。

特别董事会最终没有人同意将药品撤出市场,因为所有人都认为这体现了股东也就是资本的意志。

但资本的宠儿也不是那么好当的。

"只要有利益,资本会蜂拥而至,一旦整个行业风口不在,第一个抛弃你的就是那些一直在你身边给你加油打气,甚至掏出真金白银的投资人。"

戴威在黯然离开小黄车的时候,在自己的朋友圈写过这样一段话,后来很快就删除了。但这句话迸发出的感慨,放到每一个行业都适用。

现在有这种感受的,换成了地产老板,尤其是一直被视为地产业"白衣骑士"的融创老板孙宏斌。

只不过现在他还十分忐忑,不知道谁能成为融创的白衣骑士。

 

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融创债务暴雷

3月28日晚间,融创中国(01918)发布公告称,由于2021年未经审核年度业绩未能于2022 年3月31日或之前刊发,公司股份将于2022年4月1日9时起在香港联交所暂停买卖。

公告解释了不刊发年报的主要原因,即经考虑目前尚未完成的部分财务报表编制工作的预期工作量及所需时间;近期因国际评级机构下调公司评级引起有关境外贷款的问题,公司正积极与相关债权人沟通解决方案;融创房地产境内公开债展期事项等对财务报表影响的不确定性,公司预期无法于本月底前完成集团截至2021年度财务报表的编制。

 

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在此之前的3月23日,有消息称,融创本金40亿元的"20融创01"可回售债券计划展期,融创中国董事长孙宏斌将为这笔债券提供无限连带责任担保。

3月25日,融创房地产集团正式发布公告称,预计不能如期兑付债券"20融创01"的本息以及"21融创03"的利息,原因是"无法筹措到足额资金"。公告中还表示:由于融创面临阶段性资金压力,拟于近期与债券持有人就上述债券的展期及延期支付事宜进行沟通。

目前的消息确认,自去年"自掏腰包29亿"给融创中国无息贷款后,孙宏斌又公开承诺给"20融创01"可回售债券展期计划做担保,预计标的近40亿元。

3月25日晚,孙宏斌在个人朋友圈转发了融创官微的相关文章,并表示"2022年一季度,我们在28个城市交付43个项目。用最大诚意,兑现成千上万户业主交托的幸福期许"。

 

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相关人士透露融创的展期计划是两年,并准备按季度支付展期利息,但很多债权人没有接受。双方就展期的时长和利息等具体细节纠缠很深,几乎没有空间达成协议。

这件事有一个背景。

2021年上半年,在各大房地产商纷纷收缩相应规模筹资过冬的时候,融创的孙宏斌学了一把巴菲特,逆势动用几千亿的资本到处买地,成为2021年楼市中最大的新闻。

但如此操作却让融创背上了巨额的资金包袱。去年下半年不仅停止拿地,还接连卖资产。直到去年底,融创通过无息借款、配股、卖贝壳股票、卖项目等多方式,持续"回血"超过200亿元。

当时,就有多人怀疑融创的资金流动性有问题。现在随着这一个可转债计划的暴雷,融创后续财务危机逐渐显露出冰山一角。

这次引发危机的"20融创01",本来是2020年4月1日发行,发行期限为4年,债券规模为40亿元,并附带2022年4月1日投资者回售选择权。

也就是说,该笔债券计划应在2022年4月1日进行回售,在2022年3月10日,融创中国还曾针对这笔债券增加了2023年4月1日的投资者回售选择权,以鼓励投资者继续持有。

根据天眼查数据,包括"20融创01"在内,融创集团境内存续债券共有9只,存续规模167.49亿元,其中今年6月到期余额14.4亿元,以及今年达到回售期的20融创01、20融创03、16融创07、16融地01等四只,约78.3亿元,累计逾92亿元。

资本对融创流动性的判断非常不乐观。因为在之前融创动不动就能拿出几百亿投资和拿地的背景下,这个区区40亿元计划的回购,仅是一个很小的事情。但现在恰恰是这40亿元的债务项目,就可能引爆融创已经埋下的债务地雷。

孙宏斌和融创对此心知肚明。

为应对今年上半年可能发生的债务危机,融创方面在年初开始紧密布局。梳理相应的媒体信息能发现,融创已经采取坚决处置资产约257.2亿元、大力促进销售回款、两次股权融资回流资金约为15.32亿美元、融创中国董事会主席孙宏斌向融创中国提供无息资金约为4.64亿美元等措施,最起码保证了春节前公开市场债券如期偿付。

但新的一年,销售并未回暖,经营带来的现金流,目前还是一个断层的状态。

融创中国在公告中称,2022年1-2月累计销售额同比下降约27%,同时叠加其他因素,导致公司为应对将于3月及4月到期的公开市场债务而积极推动的包括资产处置、专项融资等多种资金方案均难以执行,公司近期面临阶段性流动性困难。

4月1日上海交易所的公告显示,融创房地产集团已将"20融创01"本期债券的利息足额划付至中国证券登记结算上海分公司指定的银行账户。

但相应债权人需要的是债务回购而不仅仅是支付利息。根据公告,融创境内债"20融创01"持有人登记回售金额约37.83亿元。而这部分回购金额如何实施,目前没有任何说法。

这从法律上实际已经违约,融创债务的问题宣布彻底爆发。

 

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"白衣骑士"救不了自己

2014年5月22日,宋卫平满面红光的宣布自己将退出绿城的消息。而坐在他旁边的融创老板孙宏斌,当时是满眼的崇拜,如同一个小学生,不停地表示要努力做好。

 

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正如江湖传承仪式一样,到场的媒体都觉得见证了一个绿城的伟大时刻。

但169天后,随着香港证监会一则关于转让协议不能生效的通知,老宋又杀了回来,孙老板只能"败走麦城"。

即使这样,宋卫平在之后没说过孙宏斌的坏话。他认为孙宏斌在绿城最艰难的时候,拉了整个团队和股东一把。

后来江湖上有个段子,说老宋和孙宏斌在一个熟人举办的酒局上相遇,双方泯然一笑,各自罚了三杯。

这其实是地产圈子里很多人对于孙宏斌的人格印象。

在地产的圈子里,孙宏斌更像是一个老道的投资人,而不是地产商。但就这种投资的理念,却让他成为许多地产老板的座上宾。

毕竟,手握大量资金的"白衣骑士"谁都需要,万一有点事都能用上。据说孙宏斌特别喜欢交朋友,而这也让他的投资圈子越扩越大,"白衣骑士"成为所有人对他的人格设定。

当然也给他带来其他一些问题。

例如贾跃亭。

同为山西人,老乡见老乡,两眼泪汪汪。据说一次晋商圈子聚会,孙宏斌跟贾跃亭认识后,共同的兴趣爱好,让两人迅速成为挚友。

那段时间,孙宏斌出席过很多乐视发布会,为贾跃亭站台。

所谓挚友,就是那个在你颓废的时候陪你喝酒,在你失败的时候倾力拉你一把的人。

对贾跃亭来说,孙宏斌这个挚友做得非常到位。

根据孙宏斌的描述,当贾跃亭的乐视遇到问题的时候,找到孙宏斌。六七个小时的交流后,从未踏足过房地产行业之外的孙宏斌,决定将乐视作为融创踏出多元化的第一步。

2017年1月份,孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时,携150亿元资金火速入股乐视网、乐视致新乐视影业三家公司。

当时融创获得乐视网8.61%、乐视致新33.5%和乐视影业15%的股权,成为这三家公司的第二大股东,并派驻董事和财务人员。乐视网和乐视影业、乐视致新成为融创中国的联营公司。

然而,一年之后,孙宏斌就公开承认乐视是一个失败的投资,投资乐视是错判,愿赌服输 。

在融创中国2017年的年报中提及,基于谨慎性的原则,对于乐视相关的投资的减值拨备和按照权益法录得的损失进行了充分的考虑,总金额达到165.6亿元。

曾经,孙宏斌是贾跃亭最好的兄弟之一。哪里有贾跃亭的发布会,哪里就有孙宏斌的站台。孙宏斌曾多次在人前称赞贾跃亭具有前瞻性,是一个很稀缺的"有企业家精神的企业家"。

如今,谈及贾跃亭和乐视,孙大老板往往会以以"我不太了解"几个字匆匆结束问答。

这几个字之后的心痛扑面而来。

但即使这样,这几年地产圈的投资中仍有孙宏斌的身影。他作为被所有人记住的"白衣骑士",越来越被看作是地产行业的"定海神针"。

然而,当下这个"白衣骑士"救不了自己。

 

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港股地产时代终结

真正把融创与孙宏斌逼到悬崖上的,其实还是主营业务出现的大麻烦。

由于持有型物业过多,让融创的现金回流速度变慢;加上疫情影响,华侨城业绩全面下跌,上半年归母净利润同比下降 24%;复星旅文期内净亏损 9.97 亿元,归属股东净亏损8.98 亿元。

另外在融创重仓的青岛,项目之一融创·阿朵小镇销量数据不容乐观。根据青岛网上房地产数据,融创·阿朵小镇在2019 年3月初开盘推出了总共438套房源,到目前为止却只售出58套。

之前,支撑孙老板大手笔投资做行业"白衣骑士"的,是融创不断上涨的业绩。

财报数据显示,2017-2019年,融创实现合同销售金额3620.1亿元、4608.5亿元、5562.1亿元,同比分别增长140%、27%、21%。规模增速方面,排名行业前三的碧桂园、万科、恒大都未超过10%。2020年,这一数字增长为5752.6亿元。截至2020年底,融创已连续四年居于行业"老四"。

然而,2021年全年,根据融创披露的相应财报预告显示,融创中国累计实现合同销售金额约人民币5973.6亿元,同比增长4%,累计合同销售面积约4141.8万平方米。其中,归属于该公司的权益合同销售金额约人民币3615.7亿元。

3月21日,融创中国公告称,预计公司2021年拥有人应占溢利较2020年下降约85%,核心净利润较2020年下降50%。

而3月25日融创中国在公告中透露,截至2021年6月30日,融创房地产集团总资产规模为11410.52亿元,资产负债率为83.45%,有息负债为2260.75亿元。截至2021年底,融创中国可售货值(含合联营公司)约为2.0万亿元。

问题是当下房地产市场的热度并没有变化,依然呈现一个冰冻的结果。根据融创的公告,2022年1-2月,融创销售额实现503亿元,行业排名第三,同比下滑27%。同期,百强房企销售额同比下降约47%。而从当前已发布2021年度业绩的房企来看,不少房企毛利率都降至18%以下。

这其实才是问题所在,债务的暴雷只是表象,业务尤其是现金流受到重大影响,才是融创现在举步维艰的关键。

问题是,现金流受到重大影响的不仅仅是融创一家。

在3月29日午间,当代置业(中国)有限公司披露内幕消息表示,延迟刊发2021年度业绩,并可能延迟寄发2021年年报。

佳兆业集团3月23日公告,由于疫情暴发导致本公司总部须强制封锁,以及深圳随后实行全市封锁,审核程序有所延迟。本公司预计无法于2022年3月31日或之前刊发本集团截至2021年12月31日止年度的业绩。

3月25日,阳光100中国公告披露,因疫情防控措施、本公司人员变动及中国房地产行业整体下滑趋势,未完成截至2021年1月31日止的年度财务报表,将延迟刊发经审核2021年年度业绩。

3月29日,花样年控股公告称,由于公司之重组仍在进行,以及集团财务人员流失等对集团的财务报告和综合程序带来实际困难并阻碍审核进度,公司将需更多时间完成财务报告和审计等程序,因此有关2021年全年业绩之公告需延迟发布。

......

4月1日最新的消息显示,由于在3月31日之前,没有向港交所递交年报以及相应的财务报告,世茂集团、佳兆业集团、中国奥园、奥园健康、花样年控股、彩生活、融创中国、阳光100中国、当代置业等房企、物业管理公司在港交所发布停牌通告,于4月1日上午9时起在港交所暂停买卖。

此外,中国恒大、恒大物业、嘉年华国际、新力控股继续停牌。

这样突发的停牌事件,被很多媒体解读成港股地产公司霸榜时代可能会由此终结。

孙宏斌在回忆自己投资失败案例时,曾当人讲过自己的心语:"希望不留遗憾,但如果仍然没有办法,那也只能遗憾了,人生有很多遗憾"。

实际上,今天的企业,无创新不发展,创新才有出路,不管是微创新,还是大创新。产业发展缓慢的时候,产业周期是连续性的;但当技术出现跳跃式发展,产业将遭遇不连续性。

对于此,混沌大学创始人李善友教授认为,任何产业不是沿着直线进步的,而是沿着双S曲线进步。两个S曲线之间的断层,就代表着技术的跳跃发展。能否跨越这个不连续性,关乎企业的生死存亡。

这其实才是地产企业遇到问题的实质。

《至暗时刻》中,丘吉尔有一句台词:"没有终局的成功,也没有致命的失败,重要的是继续前进的勇气。"

某种意义上,对于地产公司来说,这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。

 

 

 

 

 



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