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【京金信备(2021)5号】

2022年08月16日

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房地产崩盘,家居行业还行不行?

地产下行已成定局,而地产行业的衍生产业家居和不良资产处置却迎来良机。

 

2021年房地产行业的巨大波动。
 
自2021年年初华夏幸福出现暴雷事件之后,恒大、新力、花样年、富力、奥园、阳光城、佳兆业等知名房企相继出现债务危机,加上早先暴雷的泰禾,地产成为高危行业,地产圈内人也由原先稳定和体面的工作瞬间变成朝不保夕,随时可能被优化裁员的对象。其中就连万科、碧桂园等知名房企也已经不能再让投资人彻底放心。
 
这些波动给地产衍生的产业同样带来较大波动,其中家居行业影响最为明显。曲美家居就是被地产行业下行所拖累的公司,华西证券在2022年初发布研报称曲美家居的业绩短期内被恒大暴雷所拖累。而这种情况几乎是整个家居行业的普遍现象,我乐家居、梦天家居、江山欧派、爱丽家居、顾家家居、美克家居等众多家居上市企业都在房企的暴雷和负债中大受影响,回款难成为拖累公司短期业绩的一大难题。
 
有媒体甚至认为在众多家居企业股价大跌,市值严重缩水的情况下,资本市场开始看衰家居行,家居行业果真是受地产拖累一蹶不振了吗?

房地产崩盘以后

2021年下半年恒大的暴雷只是众多房企中较为典型的案例,但对家居行业的影响却不只是恒大一家,华夏幸福到阳光城、富力、佳兆业等知名房企相继出现了债务危机,对家居行业同样影响巨大。
 
其中华夏幸福给行业带来的危机并不弱于恒大,近几年与华夏幸福达成战略合作的知名家居企业就有海尔、海鸥住工、三棵树防水等。根据最新财务数据显示华夏幸福2021年现金净流出133.5亿元,期末现金及现金等价物仅为122.1亿元。这些家居企业在华夏幸福的应收账款不是小数目,但短期内根本无法回款。
 
华夏幸福债务缠身,账上那点现金根本不足以支付所欠外债,债务重组几乎是板上钉钉的,但华夏幸福的债务重组进展缓慢,对其下游的家居企业影响不小。阳光城、奥园、佳兆业等房企债务违约,这些上游地产企业的债务危机,对身处下游的家居企业的波及无可避免,众多家居企业对其房企的应收款正由潜在资金慢慢转为坏账,房企承认欠这些家居企业的钱,但就是没钱给,已经波及到身处下游的家居,积累起来的应收款正在从“潜在资金”向“坏账”转变。
 
以我乐家居为例,2021年预计净亏损约为1.2亿元到1.5亿元左右,其中有恒大4.3亿元和华夏幸福的9597万元的应收款(目前同样未发布2021年年报)。江山欧派预计净利润暴跌50.11%,其尚有恒大7.14亿元的应收款未能到账。刚刚上市不久的梦天家居也有恒大5118万元的应收账款,皮阿诺持有3.5亿元的商票,在讨债无果之下,最终无奈接受以房抵债。
 
而另外一家上市家装企业金螳螂为了恒大8.82亿元的应收款,不惜对簿公堂,昔日亲密无间的合作伙伴,因为应收款迟迟不到账,而彻底撕破脸皮。BT财经统计发现,有部分家居企业的应收账款一度占总营收的8成,应收账款居高不下,成为众多家居企业的难题。

 
江山欧派是过度依赖房企的家居企业,前五大客户均为房企,贡献了超过六成的营收,但因2021年上半年应收款高达14亿元。在房企大规模出现债务危机之后应收款规模较大,且长期居高不下,截至2021年上半年,江山欧派的应收票据、应收账款、应收款项融资分别为6.99亿元、5.71亿元、1.28亿元,合计为13.98亿元,占总流动资产的44.95%。中证鹏元已经将其列入观察名单,导致其股价萎靡不振,由高位时期的115.8元每股直接腰斩,长期在低于60元每股徘徊。对此,江山欧派已经拓展新渠道,计划在新零售渠道方面招到10W个经销商,希望以此来打破自身对房企的过度依赖。
 
江山欧派不过是众多家居企业的一个缩影。在已经公布的2021年半年财报中,多家家居企业持有数十亿房企未兑付商票,其中很大一部分房企已经出现巨大债务危机,距离暴雷仅一步之遥,存在重大不确定性。其中有某家居企业受此拖累,上半年净利润同比暴跌330%。而下半年房企债务危机愈发严重,暴雷事件层出不穷,债务违约井喷出现,像江山欧派这样因受房企应收款影响的家居企业多不胜数。
 
参考欧派家居的财报可以发现(欧派家居尚未发布2021年年报),在2020年的财报中,欧派家居表现已经出现明显下滑,比如营收增长了和归母净利润均为上市以来的新低,其中营收增幅由17.59%下滑至8.91%,归属净利润由17.02%下滑至12.13%,下滑明显,可见地产行业的波动其实在2020年就已经体现。
 

 
比较尴尬的是,房企暴雷,恒大、华夏不是第一个,也不是最后一个。近两年还有泰禾、蓝光、佳兆业、当代、世茂、雅居乐、奥园等大型地产企业。应收账款成为难收账款已经逐渐成为家居企业必须面对和接受的现实。
 
北欧装饰总经理谢文伟认为,家居企业依赖房企是把双刃剑,“因为大型房企的需求量较大,拿下一个大单就能带来较高的营收以及利润的增长,这是大部分家居企业依赖房企的根本原因,因为房企是他们最主要的销售渠道,但从房企的暴雷可以看出,一旦房企出现问题,家居企业很难全身而退,这势必让家居企业在未来要合理分配渠道资源。”谢文伟指出,家居行业的运营模式未来将发生改变,销售重心和策略将不会再单一押宝在房企身上。新渠道的拓展程度,将决定众多家居企业对房企的依赖程度。
 
“家居行业确实受到房地产市场的影响,但我认为这不是最关键的,关键还是那些家居企业想走捷径,将宝都押在房企身上,其实新零售渠道以及多元化发展已经成为行业的共识,未来家居行业对房企的依赖将逐渐降低。”北京鸿翔博雅装饰有限公司总经理胡满春如是说道。

“鲸落”下的高利率

家居行业普遍是被认为房地产行业的“一鲸落”产业。
 
房地产行业家居行业的关系有“一鲸落,万物生”来贴切形容,意思是当庞大的鲸鱼在海洋中死去,它的尸体最终会沉入海底,一座鲸鱼的尸体可以供养无数生物系统长达百年,而房地产行业现在虽然未到鲸落的地步,但确实已经江河日下。
 
自上世纪90年代初国内商品房起步,30年来,房地产“鲸吞”了太多利益和资源。99%的国人将两代一生的所有精力和储蓄都倾注于一座钢筋混凝土结构的建筑物。越来越多的人认为高房价高暴利的房地产模式已到了该落幕的时候。但即便他们落幕,每年18万亿的市场规模和体量依然是巨大的鲸落,足够家居行业消化许久。
 
“家居行业尤其家装行业周期是15年到20年间,目前第一批商品房开始至今已经超过这个年限,二次装修和海量的存量房势必会对家居行业带来一定的利好。”谢文伟用家装行业的特性来分析商品房的二次装修潮即将到来,会对家居行业带来较大的发展空间,甚至会在短期内将利润率进一步上抬。
 
据亿欧网数据,目前泛家居行业的市场规模约4.5万亿元,虽然离房地产行业的18万亿元左右的规模还有差距,但整体发展速度高于房地产行业的增速。
 
BT财经整理了已经上市的9家家居企业在2021年发布的半年报财务数据中发现,这9家家居企业中,营收大部分实现了40%-80%之间增长,个别企业甚至突破了100%,大部分企业的净利润增幅30%-100%之间,最高实现了464.6%。只有我乐家居的10.91%是低于30%增幅的。
 

 
相比家居行业的毛利润和净利润的高企,房地产行业的毛利率却持续多年下跌,自2018年起,多家房企的毛利率开始出现下滑,强如万科这样的巨头已经在3年时间内下滑了15.58%,跌幅高达42%。
 
数据表明,规模前20的房企在2021年有14家房企毛利率低于20%。2018年-2020年这三年间,房地产行业的毛利率由28.77%一路下滑至23.35%。而据中原地产研究中心2020年发布的数据显示,128家上市房企的平均利润率仅为10.5%。在2021年信贷收紧,融资困难的情况下,房地产的利润率可能会进一步压缩,有很大可能首次跌破10%。
 
万科在刚发布的年报中显示其毛利率下滑超过了7%,万科董事长郁亮不得不公开向54万股东公开道歉,家居行业的高利率和广阔前景成为被众多资本看好的根本原因。

存量房是个大蛋糕?

关于存量房的数量,这是一个有争议的统计,据国家电网在600多个城市的调查数据显示,目前有6540万套房子的电表读数,连续半年为0。也就是说,这6540套房子是无人居住的,也就是存量房,而实际上这个数字只是冰山一角,很多投资客买了房子,根本不会装修,装修的存量房反而只是其中的一少部分。
 
相关数据表明,中国人口城镇化率已经达到了63.9%,较2016年常住人口城镇化率提高了6.5%;户籍人口城镇化率也明显提高至45.4%,城镇化的家居,意味着消费者对家居生活品质要求的不断提升。城镇也成为中国存量房的主要集结地。
 
著名经济学家巴曙松和任泽平在不同场合均提到,2020年底中国城镇拥有3亿套存量房,2021年这一数据在随着众多房企低价回款的众多举措下,会进一步增大。这些海量的存量房是家居行业的发展保障。

“有了房子,最后或早或晚都要装修和添置家具,房子是家居企业生存的基础,现在有如此庞大的存量房基数,家居行业短期内不会崩盘。中国房地产市场已经经过多轮调控,对家居行业的影响只是短暂的。”胡满春对BT财经表示表示,“房住不炒是为了让地产行业健康发展,也有利于下游产业的持续发展,家居行业短期内会有一定冲击,但总体影响不会太大,未来依然向好。”尽管今年的业绩受到一定冲击,胡满春还是看好家居行业的未来。于此同时,众多金融机构对家居行业的未来也抱有信心,以受恒大暴雷影响巨大的曲美家居为例,17家证券机构均评为买入级别。
 
对比同期中国居民人均消费支出21210元,而其中和家居相关的居住消费支出为5215元,占总支出的25%。在各项支出占比中,居住类消费同比增长3.2%。在疫情影响较大的情况下,能实现3.2%的增长,体现了家居行业已经成为居民的刚需。也体现了生活水平的提高使居民对居住的条件更加关注,更加追求舒适的家居生活。这给家居行业的发展提供了必要的生存空间和土壤。

家居行业还会崛起吗?

梳理过去20年中国房地产行业的发展史发现,这20年也是家居行业蓬勃发展的20年,其中家居行业经历了2011年、2014年和2017年三次上市高潮,巧合的这其中的间隔都是3年左右,而2021年同样有多家家居企业成功上市,2021年截止7月底,已有王力安防、真美爱家等6家企业成功上市,这些企业的募资金额较小,均在3到10亿元之间。
 
同时还有40余家递交A股IPO。涵盖防水、卫浴、门窗、地板等多个细分行业。此外,箭牌家居、朗斯家居、慕思、书香门地等多家企业排队IPO。一时家居行业掀起了一股上市热潮。
 
但无论已经上市成功的还是排队IPO的家居企业,大部分规模都比较小,市值超过百亿的并不多,其中东方雨虹的市值最高超过千亿,其次是公牛集团的市值最高,近800亿元,欧派家居的766亿元排名第三,索菲亚这样的知名品牌总市值不过190亿,像美国家得宝这样市值超过2000亿美元的巨无霸目前尚未出现。
 
不过中国建筑材料流通协会会长秦占学却认为这是众多家居企业的机会,阿里、京东、小米等互联网巨头纷纷布局智能家居,未来出现行业巨无霸的可能性大增,“中国人是讲究孝道的,目前中国老龄化日益严重,子女们会想办法让老人在家住的更舒适,为家居行业的增量提供了更多可能。”但秦占学同时认为,只有提高门槛,提高科技含量才能打造出行业巨无霸,以往传统模式的家居必须告别小作坊模式相互协作共同发展才有机会。

 
正如秦占学所期望的那样,同行已经不再是冤家,相互协作的局面已经开始出现,比如排队IPO的书香门第的第二大股东为上海檀叙企业管理咨询中心,通过天眼查可以发现,该公司的执行事务合伙人郭辉持有红星美凯龙26.62%的股份,是妥妥的大股东,书香门第的另一大股东中源怡居(北京)投资基金管理有限公司,这是一家被居然之家全资控股的公司,家居企业入股家居企业,已经不是个例,这家公司被居然之家100%控股。很多企业的股东来自行业的巨头,其中红星美凯龙和居然之家的身影频频出现。无论是多元化发展还是行业布局,行业巨无霸出现的可能大增。

“已经上市家居企业掌控着不少等待上市的IPO企业,实现了“跨界综合”。而红星美凯龙、居然之家的背后股东是互联网大鳄阿里。互联网企业布局家居,已经不是首例,小米、华为、京东、美的、海尔等多领域头部企业均投资了泛家居企业,他们能为家居企业的线上推广和销售提供海量流量,对未来家居企业的发展是有利的。”胡满春认为众多互联网巨头的加入,对家居行业的发展势必起到推动作用,会加剧行业洗牌,优胜劣汰,资源整合,“在大鱼吃小鱼”生存法则下,中小企业会被吞并,强者更强,中国家得宝或在不久的将来即将出现。

不良资产处置迎发展良机

 
房地产行业萎靡,多家房企遭遇资金链危机,为缓解资金压力,房企开始抛售手中挤压的固定资产,这为不良资产处置行业同样提供了发展良机。而房企的不良资产将成不良资产处置的重要收购来源。
 
不良资产处置评估师万怀剑认为,房地产行业下行,极大可能会带来一系列的不良反应,导致很多房企业务下滑,产能过剩,甚至破产,进而导致很多产能过剩下的资产闲置形成不良资产。为了盘活这些闲置资产(不良资产),就会想方设法的寻找更好的途径,将资产通过出售、转让、租赁、合作等方式变现,减少闲置,降低损失。
 
万怀剑还认为:“但对于像华夏幸福等债务重组的房企,其不良资产将成为重要筹码,与房企债务化解、低效无效资产盘活、企业结构调整、民生保障等相关的不良资产业务机会激增,将给公司带来较多的不良资产收购来源和业务机遇。目前已经有部分投行在该行业中觅得良机了。同时也催生了众多不良资产评估师的出现,这对整个行业是种推进。”
 
“不良资产处置在综合考虑房企风险化解工作的重要性和房企债务性质的情况下,通过收购其他机构对房企的债权,金融资产管理公司成为房企的债权人,与身陷债务危机的房企及其关联方进行债务重组,通过还款金额、还款方式、还款时间以及担保抵押等一系列重组安排,帮助房企减轻短期流动性资金压力,还可以通过资金注入、提供专业知识、协助房企寻找合作方等手段帮助房企盘活资产,提升房企自身经营效益。将不良资产盘活,实现良性循环。”万怀剑对BT财经表示。
 
中指院数据显示,截至2020年2月末,房企已发行的并购债融资规模达38.2亿元。同时,银行提供并购贷款融资额度530亿元,发行并购债50亿元,计划发行200亿元。这些都是对房企不良资产处置金融支持,有利于房企化解债务危机,同时为不良资产处置的公司提供了支持和帮助。
 
在不良资产处置中,为推进涉房业务转型,不良资产处置公司运用“债权+股权”以及“金融+产业”等多种方式来助力房企在盘活存量、重组资产、优化布局方面发挥专业优势,开展“保交楼”、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目,促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清,促进房地产市场的平稳运行。
 
总之,在地产行业下行已成定局的情况下,地产衍生的相关产业虽然短期内会有一定影响,但长远来看,家居行业以及不良资产处置行业都将获得发展良机,正所谓“一鲸落,万物生”,在整个地产行业尚未“鲸落”之时,相关行业已经获得发展的东风,地产行业一家独大的局面或一去不复返。


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