蛋壳公寓：三选一 套路贷背后的新套路

近日，一份监管层要求对蛋壳公寓"租金贷"问题进行紧急排查的通知文件在网上广泛流传，让长租公寓由来已久并饱受诟病的"租金贷"内幕再次暴露在大众眼前。已然遭到业主、员工及租客同声讨伐的蛋壳公寓，又遭遇到一场更大的舆论危机。

长租公寓行业的租金贷问题由来依旧，并引发多家长租公寓运营商暴雷。对租户来说，它是套路满满、饱受其害的套路贷。对蛋壳公寓来说，它又是寅吃卯粮却又无法抗拒的续命贷。

面对舆论的压力，蛋壳公寓的出招依旧套路满满。公司一面向业主出台三选一方案，一面又向租客发出"真心话宣言"。口惠而实不至的背后，正是蛋壳自成立以来最严重的业主与租客的双重口碑危机。

寅吃卯粮 代价不菲的续命贷

所谓"租金贷"，是指蛋壳公寓与金融机构合作，租户在支付第一月租金、服务费和押金后，金融机构支付11个月预付款至蛋壳公寓，蛋壳公寓向金融机构支付相应利息。

对于，蛋壳公寓来说，则是利用付款的期限差来获得资金。因为金融机构通常是替租客支付1-2年的全额房租给长租公寓方，但长租公寓方则按季度来付给房东租金，这样以来，剩余的预付款就可以被长租公寓方用作新房源的获取、及日程业务拓展使用。

如此以来，蛋壳公寓就借助了租客的租金，获得了银行的贷款，并且有着很大的杠杆比例。但这一杠杠资金的利用并不是没有成本。长租公寓要为租户代付贷款的利息支出。实际上，随着租户规模的扩大，这一利息支出已经给蛋壳公寓带来了沉重的现金压力。

蛋壳公寓去年所披露的招股书数据表明，2017-2018年和2019年前9个月，蛋壳公寓与租金融资有关的利息支出分别为0.52亿元、1.53亿元、1.76亿元，换算下来支付给金融机构的利率平均达6.5%。可以看出，这一利率水平远高于三年期的贷款基准利率。如果将来利率水平进一步上升，公司的财务负担仍会进一步加重。

此外，如果大量租户提前终止合同，长租公寓方还必须将剩余期限内已经提前获得的预付款重新返还，这可能造成公司现金流的大幅波动及紧张。因此，对蛋壳公寓来说，租金贷只不过给了公司寅吃卯粮的机会，非带没有从根本上解决公司的盈利问题。还给公司运营带来的很大的利息支出压力。

自2018年以来，多家长租公寓品牌已经因为租金贷等问题惨遭倒闭，背后的引发的社会问题，更是引起了监管层的警觉。

饱受诟病 屡禁不止的套路贷

对租客来说，租金贷的优势显然在于避免在租房初期的"押一付三"所带来的现金压力，尽管租金贷本身利率较高，但长租公寓运营方为了增加对租户的吸引力，往往会帮助租户支持相关利息，也就是所谓的免息服务。

由于租客直接是与相关金融机构签订贷款合同，所以要承担合同期内的还款责任。这时，如果蛋壳公寓等运营商资金出现断裂，租客则要面临房源被收回但同时还要继续偿还租金的还贷责任。

此外，由于租金贷本身就是一贷款合同，这样以来，租户一旦对其错综复杂的条款稍有违背，比如提前退租，就会产生所谓征信问题。由于宣传的隐蔽性，很多租户等合同下来才发现自己"被贷款"。这也是租金贷被租户广为诟病、并称之为"套路贷"的原因。

近日，据有记者实地调查发现，蛋壳公寓租客若选择月付租金的方式，仍旧只能选择"分期月付"，也就是只能接受"租金贷"服务。

早在2018年，上海、杭州等多地的主管部门就因为频繁的长租公寓暴雷问题频发而紧急叫停"租金贷"。

2019年12月25日，住建部等六部委更是发文明确要求，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款。此外，文件明确规定，租金贷"收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%。

对蛋壳公寓来说，这一数据显然大大超出了政策监管红线。数据显示，2019年前三季度，蛋壳公寓通过"租金贷"模式获取的租金预付款收入占比高达80%，远远高于监管所要求的30%的水平。

冰冻三尺非一日之寒。政策的三令五申，没有改变租金贷仍旧乱象丛生的状况。业内人士指出，这既与整个行业的资金压力有关，也与长租公寓行业本身的野蛮生长成长路径脱不开干系。

三选一　蛋壳公寓的新套路

实际上，长租公寓作为我国的一个新兴行业，起步自今不过10年左右的时间。蛋壳公寓更是在2015年才成立，距今也就不过5年的光阴。

随着2015年-2016年房价的走高，政府出台相关政策来支持房屋租赁市场的发展。2017年，随着"租购并举"取代"购租并举"成为最新的顶层设计方案，长租公寓行业迎来了高速发展的黄金时代。

但是，作为一个资金与资源双密集型的新兴行业，长租公寓行业一直没有找到盈利模式这一企业发展的核心问题。行业更多是靠拼资源、抢房源、扩规模再寻求融资进而继续下一轮扩张的成长模式。在这一粗狂的发展模式下，资源与速度成为企业间竞争的核心。谁能获得资金、谁能更快的扩张规模，就有可能获得下一轮的融资，失败的一方只能退出市场。

诚然，蛋壳公寓能从小到大、在五年之间快速成长为行业第二的品牌，自然与其顽强的生命力有关。早期的行业乱象与野蛮生长自不必说，上市之后的蛋壳，显然要注重自己的合规经营及社会责任。

但在疫情期间，蛋壳公寓为了自救而采取种种不顾法律及合同约定的举措，不光有损作上市公司的社会公众形象，更由此引发了监管层对其租金贷问题的强烈关注。

目前，蛋壳公寓除了BT财经上一篇有其单方面向房东寻求租金减免、以及延迟发放员工工资并涉及变相裁员的问题之外，更被媒体曝出有关强制租客搬家、强行与房东解约甚至强行扣除租金等事件。

此类事件的增多，"成功"引来了监管层的注意。在蛋壳公寓因拖欠业业务租金并引起了深圳地区业主的金聚众维权事件之后，深圳市住建局随即约谈深圳蛋壳公寓相关负责人，要求蛋壳公寓要按照法律及合同约定妥善解决。但这期间，发现了蛋壳公寓更为严重的租金贷问题。

此后，一份，深圳市委政法委员会发给深圳市地方金融监管局、深圳银保监局的《关于开展相关排查工作的通知》开始在网上流传，并引发了蛋壳公寓更大的舆论危机。

随着监管部门的介入，等待蛋壳公寓的，将会是"租金贷"问题的快速整顿。蛋壳公寓似乎为其这一波饱受诟病的操作，付出了更高维度的代价。租金贷及其背后的预算款一旦遭到查处，这将是远比房东一个月租金要大的数字。

在种种压力之下，蛋壳公寓发布一份《致广大房东的真心话》公告称，承认之前的工作失误，并向房东寻求的免租期爱心支持，已用于对租客进行补贴。所谓的"免租期爱心支持"，也就是其官方微博所推出针对房东的可以"三选一"的免租解决方案。其中房东如若同意免租一个月，蛋壳可在合同期满时给与返还、或分期返还。

可笑的是，所有的三个方案，都是以房东给予蛋壳公寓一个月的免租为前提，那么，到底是谁规定了房东一定要蛋壳这个免租金的权力？由此可见，蛋壳公寓所谓的真心话，让人感受不到应有的诚意，更像是压力之下的一场秀。毫无诚意道歉的背后，实为店大欺客的有恃无恐。

蛋壳公寓这一场为自救而上演的舆论危机，目前已经基本宣告完败。相比公司短期的业绩表现，蛋壳公寓似乎更该去注重公司在业主与租客严重的的口碑危机。这里，还是维持原来的看法：一旦失去了员工、租客的信任与房东的房源，剩下的只会是易碎的蛋壳和难筑的美梦。

（作者为私募基金行业研究员）