房贷最长40年、竣工备案才放款：房地产融资新规重排拿钱顺序

8月28日，一套围绕房地产融资的制度文件在同一天集中露面：国家金融监督管理总局印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》五个办法；同一天，中国人民银行与金融监管总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。

这轮新政没有降息，也没有降首付。它改的是三件更基础的事：购房人的钱什么时候交给房企，房企的钱能借多久，以及银行批钱时看集团还是看项目。前一件决定房企的现金流起点，后两件决定谁能继续借到钱。

购房人的还款表，被同时改写

最先能算出来的是购房人。据金融监管总局答记者问与新办法条款的媒体报道，个人住房贷款最长期限由此前的30年延长到不超过40年，借款人月所有债务支出与收入之比上限由55%放宽到60%，月房贷支出与收入之比不超过50%。前者沿用自1998年，后者是2004年前后定下的红线，两项同时松动，是这套规则二十多年来第一次整体调整。

按100万元贷款、3%年利率、等额本息计算：贷款期限从30年拉长到40年，月供由约4216元降到约3580元，每月少还约636元，降幅约15%；但总还款额从约152万元升到约172万元，多付利息约20万元。月供减压和利息增加被同时写进同一张表。

中原地产首席分析师张大伟认为，偿债比例上限调到60%，释放的是中等收入家庭被压住的信贷能力。招联首席经济学家董希淼把这轮调整称为“以时间换空间”，方向是降低月供、利好年轻购房者，但不应被理解成鼓励过度加杠杆。

真正的硬变化在放款节点上。金融监管总局在答记者问中的表述是“将预售商品房个人住房贷款发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案”；据澎湃新闻报道，现房销售项目的个人住房贷款改在销售备案后发放，预售项目则需在竣工备案后发放，并受托支付进预售资金监管账户。也就是说，银行不能再把按揭款在房子还只有半截的时候打给开发商。

房企拿钱，从看集团改成看项目

购房款进账时间被推后，开发端的资金接力必须换打法。新设的商品房开发贷款制度实行主办银行制：一个项目对应一家主办银行，由它单独或牵头组建银团提供开发贷款，除受监管的预售资金和定金外，项目全部资金进入账户，单独建账、封闭管理，结清前原则上不得变更。金融监管总局在答记者问中的原话是，要“合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身”。

期限上出现了明显的取向差别。据第一财经报道，预售项目贷款期限原则上不超过3年、最长不超过5年；现房销售项目原则上不超过5年、最长不超过7年。澎湃援引《意见》的表述还包括“首次还本日期原则上应在项目竣工备案后”。一句话概括：现房项目能拿到更长、更慢还的钱，预售项目的时间被压得更紧。

银行的钱也不再按所有制分配。多项办法都写入对不同所有制房企项目“一视同仁”，依据办法放贷的项目纳入“白名单”管理。这意味着白名单从一事一议的协调机制，往前挪了一步，变成按规则自动衔接的项目池。

新的钱给项目，也给资产

证监会那份资本市场意见，给的是另一条通道。据每经、财联社报道，该意见分四部分共十二条，支持上市房企通过定向增发、定向可转债等方式向特定对象发行再融资，支持以发行股份、定向可转债、现金收购涉房资产并募集配套资金；债券端允许存量公司债券滚动续发、提高审核效率，鼓励专业机构通过担保和信用保护工具支持房企；资产端鼓励CMBS、不动产ABS，支持租赁住房、城市更新项目发行REITs或作为REITs扩募资产，并“稳慎推进商业不动产REITs”，支持符合条件的私募管理人设立不动产私募基金。

这些工具能顶多大事，受访机构的判断相当克制。58安居客研究院院长张波提醒，定增、ABS、REITs都有发行条件和资产门槛，多元融资渠道的作用是“疏通”，不是替代预售回款，销售回款仍是住宅项目还本付息的根本来源。中国企业资本联盟副理事长柏文喜判断，这套新体系可以“补位”，但不能“等同替代”：资金偏好“机构资金+优质资产”，上市公司、经营性物业、租赁住房、城市更新项目受益更直接；中小民企的普通住宅项目仍以开发贷为主，但尽调可能更严。第一财经采访的一位国际房地产私募机构人士称，新政出台当天内部就已开会讨论，方向是增加对持有型、运营型资产的关注，减少看住宅开发项目。

一家头部房企的中期报表，恰好展示了这种分化的起点。据澎湃新闻报道，华润置地上半年综合营业额678.7亿元、同比下降28.5%，股东应占净利润98.4亿元、同比下降约17%，签约销售额1165亿元、同比增长5.6%；同期经营性不动产营业额141.6亿元、同比增长17%，经常性业务收入226.1亿元、同比增长9.9%，占总营业额33.3%，加权平均融资成本降至2.63%，并已发行成都万象城机构间REIT、推进商业不动产REITs申报。该公司管理层在业绩会上称，这轮政策“构建了以房地产现房销售制、项目公司制、主办银行制等一系列的政策激励体系”，有助于房企摆脱高负债、高杠杆、高周转路径，也提到公司土储集中于高能级城市主流地段，新政有助于加快存量去化。

门槛抬升的另一面同样清楚。中指研究院数据显示，2026年1—8月100家房企销售总额为20175.9亿元，千亿房企5家与去年同期持平，超百亿房企40家、比去年同期减少13家。广东省房地产行业协会会长王韶认为，现房模式大幅抬高了行业准入门槛，房企的融资与开发逻辑都要重构；首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池则直言，现房销售对中小房企是巨大挑战。

接下来该看什么

节奏上，五个办法并非同日生效。据媒体报道，《个人住房贷款管理办法（试行）》自印发之日起施行，1998年版《个人住房贷款管理办法》同时废止，新规施行前已取得预售许可证的项目，其按揭发放条件仍可按原规定执行；《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》要到2027年3月1日才施行。信托业协会统计显示，资金信托投向房地产的比例已由2022年末的8.14%降至2025年上半年的3.15%，这条通道的收紧属于慢变量。

需求端还有一个可以先行观察的口子。据财联社8月30日报道，建设银行已开放存量个人住房贷款期限延长申请，执行口径是延长期限最长不超过原贷款期限的一半、且原期限与延长期限合计不超过40年；央行有关部门负责人也称，存量借款人阶段性失去收入来源的，可协商延后还款、展期或延迟还本。

判断这轮制度是否真的把链条接上，有四个指标比情绪更有用：新开工项目中现房销售与备案项目的比例变化；金融机构贷款投向统计中房地产开发贷增速，以及按办法自动纳入白名单的项目数量；9月起房企销售能否环比改善——亿翰智库的判断是“金九”在新政推动下环比或改善，这仍属预期而非结果；以及房企竣工与结转周期被拉长后对利润的侵蚀。钱的时间表改了，最终决定谁能活下来的，还是房子卖不卖得动。

参考数据来源

1. 国家金融监督管理总局 ·《个人住房贷款管理办法（试行）》文件原文页（由官方答记者问页面链接给出）· 2026-08-28 · https://www.nfra.gov.cn/cn/view/pages/governmentDetail.html?docId=1270028&itemId=861&generaltype=1
2. 国家金融监督管理总局网站（澎湃新闻转载《金融监管总局就发布房地产相关融资管理办法答记者问》全文）· 2026-08-28 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33968540
3. 第一财经 ·《房企融资大变局：万亿资金链条如何重构》· 2026-09-01 · https://www.yicai.com/news/103342824.html