京沪新政满月：二手房同比放量，93城房价还在跌

北京8月7日晚印发新政、上海8月20日推出“沪八条”，到9月1日刚好满月。第一份完整月度成绩单同时出来了：北京市住建委口径下，8月北京二手房网签13853套，同比增长3.92%，但环比7月的14037套少了184套；上海市房管局口径下，8月上海二手住房成交2.07万套，同比增长18%，环比只增长1%。同期中国房地产指数系统百城价格指数显示，8月100个样本城市中93个二手房价环比下跌，百城二手住宅均价12527元/平方米的跌幅扩大到0.45%。

成交量在同比口径下确实在涨，价格在环比和同比口径下都还在跌。要判断这轮“回暖”是什么性质，得先把政策改的具体条款、成交的三套口径和价格的分化结构分别摊开看。

政策改的不是限购总闸门，而是支付能力

这轮京沪深政策有一个共同特征：几乎没有再动“能不能买”这个总闸门，而是集中调整“买得起多少”和“换得动换不动”。

北京《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》由市住建委、市规自委、市公积金中心联合印发，含优化住房限购、完善房屋赠与、加大公积金支持3方面7项措施。落地到具体数字，是两条：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限由2年缩短至1年；公积金贷款最高额度上调至340万元。合硕机构首席分析师郭毅给出的拆解是，夫妻双方公积金贷款上限由此前120万元（对应总价150万—200万元房源）提高至共同缴存240万元（可支撑300万元级），叠加额度上浮后最高340万元，可覆盖400万元以上房源。这直接抬高了刚需家庭的可行总价区间，而不是新增购房资格数量。

上海“沪八条”（六部门《关于优化本市房地产政策措施的通知》，8月21日施行）中不含限购和社保年限调整，重点是三条：外环外二套房商业贷款最低首付由不低于20%降至15%，首套统一不低于15%，外环内二套仍不低于25%；“以旧换新”按贷款总额1%给予补贴、单套上限5万元，所售二手住房位于外环内的再叠加3万元，单套最高8万元，总盘子2亿元、用完即止；征收拆迁安置增加房票方式，中心城区推进收购二手住房用作保障性租赁住房。

信贷端还有更长周期的一笔账。据多家机构与地方主管部门人士在8月28日后的转述，多部门发文将个人住房贷款最长期限由最长30年延长至最长40年。上海易居房地产研究院副院长严跃进按100万元本金、3%利率、等额本息测算：30年期月供约4216元，40年期约3580元，月供减少636元，前五年累计释放近3.8万元。至于《住房公积金管理条例》修订与现房销售制度的落地节奏，中指研究院在8月月报中将其概括为“商品住房销售制度迎历史性变革”，这属于机构判断，具体执行细则仍待主管部门明确。

同比、环比、口径：三本账给出三种答案

把三个城市的官方数据并排放，能看出“回暖”的真实形状。

北京：8月二手房网签13853套、同比增长3.92%，网签面积124.29万平方米、同比增长1.15%，网签规模连续6个月超过1.3万套，前8月成交超12万套、同比增长约6%。节奏上，新政后首周（8月10日至16日）二手住宅网签3104套，较前一周增长约10%，而全月数据反而环比减少184套。也就是说，脉冲出现在政策落地后的第一周，随后进入平台期。

上海：8月一、二手住房合计成交面积221万平方米（2.43万套），环比增长2%、同比增长15%；其中一手成交47万平方米，环比、同比分别增长10%；二手成交2.07万套，环比增长1%、同比增长18%。除2月外，上海二手房单月成交已连续9个月超过2万套。政策出台后的高频变化更陡：全市在售一手项目日均来访量比政策出台前增长15%，日均签署定金合同量增长90%，日均成交面积增长48%；8月29日（周六）成交1131套，为近两个月周末最高。需要注意的是，另一套常用口径（上海房地产交易中心“网上房地产”）给出的8月二手成交是23137套、同比增长16.2%、环比增长0.3%——同一件事、两个数字，方向一致但绝对值不同，统计范围与结算时点差异是主因。

深圳：据深圳市住房和建设局，8月新建商品住宅与二手住宅合计成交6864套、同比增长8.5%，其中新房网签2589套、同比增长20.4%，二手网签4275套、同比增长2.4%，一、二手住宅销售价格指数已连续5个月环比上涨（国家统计局口径）。

三城合起来看，同比正增长是普遍现象，但北京环比微降、上海环比接近走平。传统淡季里的“同比好看、环比走平”，更接近需求在时间上被提前调动，而不是需求总量扩张。

价格还在跌，且下跌面在扩大

量与价的分化，是这轮回暖最关键的短板。中国房地产指数系统百城价格指数显示，8月百城二手住宅均价环比下跌0.45%，跌幅较上月扩大0.01个百分点，同比下跌7.08%；100个样本城市中，环比上涨的只有7个，下跌93个。分梯队看，一线城市环比下跌0.35%、二线下跌0.54%、三四线下跌0.41%，一线和二线跌幅均比上月扩大。北京二手样本均价61038元/平方米，环比下跌0.59%；上海环比只跌0.03%，深圳跌0.25%，广州跌0.62%。

新房价格出现了表面上的正向数字：8月百城新建住宅均价17255元/平方米，环比上涨0.15%、同比上涨2.04%。但数据发布方自己给出了限定：这是上海、杭州、成都、天津等重点城市新入市高价楼盘带动的结构性上涨，样本城市中68个下跌、24个上涨、8个持平。换句话说，新房“均价上涨”主要由成交结构变化贡献，不能读作同一批房子在涨价。

微观端的信号与之一致：北京多位经纪人反映议价空间由此前的10%左右收窄至5%上下，成交房源中低总价刚需占比从约60%升至70%以上（门店口径，非全市统计）；上海头部中介口径下委托购房客户较7—8月平均水平增加10%、带看量增加22%。上海房地产监测平台上，8月“有连续成交的样本小区”二手住房成交价格环比上涨0.1%——这是样本小区口径，不能等同于全市价格转涨。

数字对不上的时候，该盯哪几个指标

被广泛引用的“重点20城二手住宅成交11.3万套、同比增长7.4%”，来自机构初步统计；截至发稿，该机构公开的8月报告正文中对重点城市二手房只作“成交量环比回落、但同比延续增长态势”的定性表述，未在公开页面给出20城明细，读者引用时宜注意其统计范围与更新口径。

另一组常见冲突来自时点。深圳贝壳研究院称，与滞后的网签数据不同，8月贝壳深圳合作门店新房认购量环比增长34%、二手房签约量环比增长12%，认为实际成交优于官方网签数据。认购、签约、网签是三个环节，前者更快、后者更实，两者相差一到三个月属正常，不能互为替代。

因此，判断政策效果是否延续，看这四项比看单一增速更有意义：上海2亿元“以旧换新”补贴额度用完的时点，以及符合补贴条件成交（8月约195套、占同期外环外一手成交23%）的占比能否继续抬升；房票安置的量级是否会从新启动6个城中村项目发放446张、用房票网签或预定249套的水平进一步扩大；北京低总价刚需成交占比与议价空间能否稳定在5%左右；9月最后一周的网签数据能否打破“环比走平”的平台期。分析师关于“网签滞后1—3个月、增量有望在‘金九银十’释放”的说法，属于预测而非既成事实。

对具体的买房和持房的人来说，结论是分层的。政策真正改善的是门槛和月供：外环内置业者换到外环外，首付比例降5个百分点，叠加最高8万元补贴；北京公积金额度受限的家庭，可行总价被抬高了一个量级；40年贷款期限把月供压下来一成左右。但这些都不等于价格反转——在93个样本城市二手房价还在下跌的月份里，把政策带来的成交回升直接理解为出手信号，等于把口径差异当成了趋势。

参考数据来源

中指研究院（中国房地产指数系统）·《8月百城二手房价格环比跌0.45%；商品住房销售制度迎历史性变革》·2026年9月1日·https://www.cih-index.com/news/2026-09-01/55056757.html

澎湃新闻（记者栾晓娜，转述上海市房管局口径）·《“沪八条”实施以来市场反馈积极，8月一、二手住房成交面积同比增15%》·2026年9月1日·https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33982761

21世纪经济报道（记者张敏）·《京沪新政托市：8月20城二手房成交量增长7.4%》·2026年9月1日·https://m.21jingji.com/article/20260901/herald/0430a2507b2950a2297f48029e334d0d.html