楼市春江水冷，贝壳已经沉底？

 

 

遭遇被浑水做空，后来又跟着中概股大市一起跌了大半年，市值缩水到百亿美元附近的贝壳找房（NYSE:BEKE）股价终于在3月迎来暴涨64.35%，堪称"暴力回弹"。

 

 

 

截至4月上旬，贝壳市值约180亿美元。而即便经过暴力反弹，公司目前的股价较2020年底的最高点，也跌去了近八成。

估值缩水，机构对贝壳低位超配的唱多声音也越来越多。比如3月Morgan Stanley上调贝壳的评级至增持，但将目标价下调至16美元。此前高盛和汇丰也都曾上调贝壳评级，巴克莱对贝壳的评级也一直保持在超配（Overweight）。

 

有中国房地产业内人士向BT财经评价贝壳3月16日的暴涨："房地产市场见底越来越明确，加上市场预期中概股监管新规落地也不远了，贝壳获得多重利好，这波反弹其实完全可以理解。"

贝壳头顶有三重光环：互联网平台的一匹黑马、房地产业中靠互联网转型进击的最成功的样本、也是市值一度冲破千亿大关的明星中概股。这些光环合并起来就像一把双刃剑，公司股价涨跌幅度都因此放大，有媒体认为贝壳找房2022年开春依然沉在水底艰苦过冬。事实真是如此吗？

 

 

回顾"史无艰难"的2021

去年对贝壳来说真的是难熬的一年，贝壳董事长兼CEO彭永东用"史无艰难"来形容公司的2021年，由盈转亏，贝壳的艰难已经写在财报上。

3月初，贝壳发布了2021财年第四季度和全年未经审计财报。

先看2021年第四季度，当季公司营收178亿元，较上年同期的227亿元同比下降21.5%；净亏损录得9.33亿元，上年同期的净利润为10.96亿元。

再看2021年全年经营情况，在平台最常用的GTV（总交易额）这一指标上，贝壳2021年录得38535亿元，比上一财年增长10.1%。具体来看三块业务，现房交易仍是"大头"，总额为20582亿元，与上一财年相比增长6.1%；增速最猛的新房交易总额为16086亿元，同比增长16.3%；新兴及其他服务交易总额为币1866亿元，同比增长6.0%。

从费用支出的角度来看，贝壳仍需要踩一脚刹车。研发费用、营销和一般及行政费用这三项的支出，在2021年都有增无减。其中研发费用从24.8亿元攀升至31.9亿元，营销费用从27.2亿元攀升至43.1亿元，一般及行政费用从75.9亿元攀升至89.2亿元。

收入的增长赶不上花钱的速度，贝壳找房2021年录得-13.6亿元的营业利润，拖累净利润至-5.2亿元；相比去年同期，这两个数字分别是+28.4亿元和+27.8亿元。

贝壳的门店数量录得增长，但经纪人数量在2021年出现下滑。截至2021年12月31日，贝壳找房连接门店数量同比增长8.7%，经纪人数量同比下降7.8%--好的一面是，公司GTV（总交易额）的增速快于门店和经纪人增长的速度，一定程度说明了人均产出效率在提升。

贝壳董事长兼CEO彭永东坦陈道，2021年"充满挑战，史无艰难"。曾经房地产业的高速增长仿佛就在昨天，但随着行业入冬、告别高增长时代，业绩和行业休戚相关的贝壳也"沉入水底"。

 

 

"一体两翼"能奏效吗？

贝壳没有"躺平"，努力寻找第二增长曲线，但是目前来看成效一般。

"一体两翼"是最近贝壳反复提及的关键词。所谓一体，就是公司现有主营业务存量房和新房经纪交易服务；两翼是公司瞄准的两个新赛道--整装大家居、普惠居住（租房）。

彭永东对这两个新业务可以说是寄予厚望，曾表示一体两翼的布局将"全面激活在居住服务领域的布局"，期待这能给公司2022财年及未来的财务表现带来重要影响。

打造两翼上，贝壳也下了重金。2021年7月贝壳宣布全资收购圣都家装，豪掷约80亿元，该收购要约据悉也已经获得批准。2021年底公司成立了贝壳惠居事业群，推出"贝壳租房"，首个项目已经在上海落地。

贝壳能通过新的两翼，获得增长动力吗？我们一个一个来拆解。

"目前还没有在装修领域中产生超过100亿的商业模式"--彭永东曾经这样表示，意在看好这一赛道的行业悬念。但家装领域是房地产行业的下游领域，上游市场不好，下游也势必萎靡，二者共荣共损。

而且互联网家装市场也早已经上演资本争夺战。以冲刺港交所无果、转战创业板第三次被中止IPO审核的土巴兔为例，在累计"烧"掉24亿元后，2018年-2020年净利润分别实现3862.97万元、7967.90万元和8659.75万元，经营现金流2020年在转正，盈利能力仍待观察，重营销"烧钱"仍是互联网家装行业的关键词。

有媒体报道称2021年四季度的城市试点里，贝壳二手和新房交易服务已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源，协同效应初步显现。但是这一翼的羽毛何时丰满，仍需要财报公布具体数据。

租房行业的隆隆爆雷声也才刚刚平息。2021年以蛋壳公寓、青客公寓等为代表的长租公寓爆雷引发市场关注，租金贷乱象也浮出水面，此时杀入租房赛道，贝壳会否有奇招？市场仍拭目以待。

另外，目前链家系租房品牌"自如"已经是行业中的翘楚，此次贝壳推出租房业务，会是一次"左右手互博"吗？

新业务投入前期也势必将会给贝壳找房2022年乃至之后的财务表现带来影响。贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示："新业务发力的初期必要投入，会对贝壳找房2022年的盈利水平产生一定影响，但仍坚信会为消费者带来更多围绕居住的全场景优质服务体验。"

贝壳的"一体两翼"，奏不奏效市场说了算，可看上去难度是真不小。

 

 

贝壳的"三个身份"

截至目前，贝壳市值仍有近200亿美元，超过携程、滴滴、B站，紧随蔚小理、百度、拼多多，仍算得上"一线明星中概股"。

想当初贝壳横空出世时，被视为互联网平台的一匹黑马、房地产业中靠互联网转型进击的最成功的样本。三个身份叠加在一起，就像一把双刃剑--当初涨得有多风光，现在跌得就有多惨痛。

更何况房地产业入冬，2022年的春天依旧"春江水冷"。

尽管各地政策组合拳不断，但房地产市场底部仍然没有出现拐点。据国家统计局官方数据，2022年前2个月全国商品房累计销售面积为1.6亿平方米，同比下降9.6%；商品房销售额录得1.5万亿元，同比下降幅度更大，达到19.3%。

中指研究院发布的数据显示，其重点监测的100城新建商品住宅成交活跃度居于历史低位，成交规模较2019年-2021年三年平均值下降19.0%。新房方面，4月6日贝壳研究院发布的《全国新房季报》显示，2022年一季度全国重点城市商品住宅签约面积同比下降41%，这个比例比1-2月的降幅继续扩大。

不过需要注意的是，2022年一季度房地产市场成交增长率不振，和2021年的高基数也有关。

楼市"小阳春"失约不再，贝壳的业绩很难独善其身。正如贝壳自己在年报中的预计，贝壳在2021年年报中已有提及，2022年一季度公司预计营业收入将在115亿元-125亿元间，同比下降高达39.6%至44.4%。

"后左晖时代"沉到水底的贝壳

 

贝壳上游管理层的问题也接连不断。

据BT财经统计，近半年，贝壳已经两次被曝裁员或高管出走。

2021年10月，有网友在职场平台发帖爆料贝壳找房上海研发部大规模裁员，给N+3的赔偿。后来贝壳回应媒体道，因行业环境发生变化，据此对上海地区部分业务岗位进行调整，还为员工优先提供内部转岗机会。

2022年3月，又有媒体报道贝壳大幅度组织优化，称公司部分主管接到通知需要优化本部门10%的员工，主要涉及二手和新房交易服务事业群，"两翼"的整装大家居事业群与普惠居住事业群基本不受波及。去年10月至今，公司已有20多名中高层管理人员离职，包括一名金融副总裁、两名总经理，另有高级总监和总监等，甚至还有部分管理层放弃期权离开。

但23日贝壳旋即发布声明回应称没有整体优化调整计划，组织动态调整属于公司常态化运营优化机制。

 

传闻不断，还是令投资者捏一把冷汗。毕竟一旦上游出问题了，下游恐怕也难好。

股东离场也令市场密切关注。

此前融创中国曾经发布公告两次抛售贝壳股票，即便巨亏也要回血公司度过债务危机，行业寒冬可见一斑。

一些基石投资者，如高瓴、软银也开始减持贝壳。据《新华财经客户端》，从2021年2月至年末，软银旗下机构减持贝壳找房约3200万股，高瓴减持约8700万股，持股比例降至3.3%。

已经沉入水底的贝壳，仍需在冰冷的市场里顽强活下去和自救。