房贷最长40年：月供少635元，但要过三道加法

8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号，下称《意见》），把个人住房贷款的最长期限从30年延长至40年，文件自印发之日起施行。配套的《个人住房贷款管理办法（试行）》将其写成一条硬规定：贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。

政策上限是全国统一的40年，落到柜台上却变成了一道道加法题。《每日经济新闻》记者以客户身份咨询上海多家银行发现，建设银行、交通银行要求"借款人年龄+贷款期限"不超过75年，招商银行、工商银行、兴业银行放宽到80年，邮储银行App页面写的是不超过85年，而该行上海某支行工作人员又口径回到80年。同样的房子、同样的贷款金额，在一条街上至少有三种答案。

贷不贷得满40年，先看银行这道加法

上海一家股份制银行的客户经理的说法是"系统刚上线，现在可以办理"；另一家大行则表示"周二（9月1日）开会说是到80岁"。也有多家银行给出第三种回答：政策有了，但内部细则还没下来。农业银行工作人员称"估计1991年后出生的借款人是可以贷满40年的，再过一周左右细则会出来"；兴业银行称暂未收到40年房贷执行细则；上海银行称可能是不超过75年或80年。

北京的进度也差不多。建设银行北京地区一位房贷工作人员表示"目前（最长期限）肯定是按照40年，但具体怎么做还没确定"，并预计"最晚也就一周左右，肯定会有细则出来"；工商银行北京地区房贷工作人员则称仍在等上级行制定执行细则。

差异的制度来源写在央行答记者问里：《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。也就是说，监管只定了天花板，年龄上限、房龄上限、审批流程都留给银行自己定。

按记者走访得到的口径换算，年龄这道线很具体：建行、交行的"年龄+期限≤75"意味着35岁以下才能贷满40年；招行、工行、中信的"≤80"把线推到40岁以下。更常被忽略的是第二道加法——房龄。交通银行工作人员明确"房龄+贷款期限"不超过70年，招商银行客户经理也提到商业贷款同样要满足这一条，最终期限取两个条件算出来的低者。一套房龄25年的二手房，即便买家28岁，可贷年限也会先被"房龄+期限≤70"压到45年以内，再受年龄线约束，实际往往给不到40年。

月供少635元，多出来的约20万元利息谁付

期限拉长最直接的效果是月供下降。以100万元贷款本金、年利率3.0%、等额本息测算，多家机构给出的结果基本一致：30年期月供约4216元，延长至40年后月供约3581元，每月少还约635元，降幅约15%。《每日经济新闻》引述的华源证券测算为月供由约4216元降至约3580元、降幅约15%；中指研究院政策研究总监陈文静给出的口径是每月减少约636元、降幅约15.1%；上海易居房地产研究院副院长严跃进算得更细：4216.04元对3581.02元，每月少635.02元。

换算到家庭现金流：一年省下约7620元，前五年累计释放约3.8万元还款压力。

但同一笔测算的另一面是总成本。30年期总还款约151.8万元，40年期总还款约171.9万元，期限多出10年，多付利息约20万元。月供降15%与总利息增约39%，是同一枚硬币的两面。

严跃进把这解释为假设条件的变化："过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。"在他看来，期限延长也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息。

真正决定谁能上车的，可能是那条50%红线

同一份《个人住房贷款管理办法（试行）》还有一条被讨论得较少的话：借款人月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60%以下（含60%）。

把两条规定放在一起，40年期限的意义就变了。它不只是"还得更久"，而是在收入证明不变的前提下，把月供压进50%的框里，从而把总价更高的房子变得可贷。陈文静的判断是：拉长贷款期限可有效减少月供、降低当期还款压力，通过"以时间换空间"提升购房者贷款能力，对首次置业和改善置换群体更具实际意义，有助于扩大可承受总价的购房人群覆盖面。

这对银行是另一重约束。资产久期从30年拉到40年，意味着一笔按揭要占用银行40年的资产负债配置，而银行的存款负债期限远短于此。各银行迟迟不公布细则、并保留年龄与房龄上限，正是这道长期风险约束的直观反映——不过监管文件中并未公开统一的年龄上限，各行如何把40年资产与自身负债结构相匹配，仍待总行细则与后续利率定价披露来验证。

存量房贷展期：两个"不超过"，一个流程

新政策同样覆盖存量客户，但不会自动生效。工商银行App对存量房贷展期的说明是：新规实施前已发放的个人住房贷款仍按原合同、原规定继续执行，银行不作主动调整；如客户希望延长期限，可联系贷款经办行提出申请，银行根据延长期限原因、后续还款来源和安排协商确定最长期限，按新规审核后最长可到40年。流程上，审核通过后与客户重新签订变更协议，后续将在手机银行开通线上申请功能。

邮储银行App给出的是两个量化限制：已受理未放款的住房贷款，在满足该行年龄与年限要求的前提下可申请调整贷款年限；已放款的，若申请展期到30年以上，展期后期限不得超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与展期期限合计不超过40年。工商银行工作人员亦确认"展期后期限不超过原贷款期限的一半"。

这两个"不超过"决定了展期的实际空间：一笔30年期贷款，最多只能再加10年就触到40年上限；一笔20年期贷款，展期上限是10年，加满也只有30年，够不到40年。而《意见》第二十六条把展期放在另一个语境里——存量借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行可按市场化、法治化原则自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

接下来值得盯的三件事

第一是各银行总行细则的落地时点，网点口径中"再等一周左右"的时间窗已临近；更关键的是，40年期是否会被单独定价——期限越长占用银行资源越久，是否加收利率点将直接决定"月供少635元"能否成立。

第二是房龄这条第二道加法对二手房的实际压缩。上海老破小存量占比不低，"房龄+期限≤70"叠加"年龄+期限≤75"之后，老房子的可贷年限可能远低于新政标题上的40年。

第三是放款时点后移带来的连锁反应。《办法》第二十二条规定，购买现房的在销售备案后放贷，购买预售商品住房的须在项目竣工备案后放贷，资金通过受托支付划入主办银行账户或预售资金监管账户，央行在答记者问中称之为确保购房人"能拿房、再还贷"。中指研究院认为，这把按揭发放与交付进度深度绑定，从源头压缩资金挪用与项目烂尾风险。对银行而言，个人住房贷款投放节奏将与开发贷款进度挂钩，按揭增量何时体现在数据上，可能比期限延长本身更值得观察。

参考数据来源

1. 中国人民银行、国家金融监督管理总局 · 《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）及央行有关部门答记者问 · 2026-08-28 · https://www.pbc.gov.cn/goutongjiaosi/113456/113469/index.html

2. 每日经济新闻（记者 李玉雯）· 《1991年以前出生的人，不能新办理40年期房贷？沪上银行执行门槛不一，有银行40岁以下就可以》· 2026-09-04 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-09-04/4573422.html

3. 每日经济新闻（记者 包晶晶）· 《预售房"能拿房再还贷"、还款困难可展期协商……房地产信贷迎新突破，业内：维护购房者权益成制度条款》· 2026-08-29 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-29/4565891.html