卖旧买新占近三成：上海楼市“银十”背后的置换密码

10月11日，周日。上海二手房含商业单日网签成交1615套，刷新下半年新高。这也是今年第三次单日突破1600套，仅次于5月10日1664套、4月11日1632套的年内高点。

国庆假期，全市二手住房成交1191套，同比增加66％；新房成交327套，同比大增146％。二手住房成交金额约35．9亿元，一手住房成交金额约25．9亿元。

但这些数字的真实含义不在总量，而在结构——在链家金秋新房节活动期间，“卖旧买新”置换客群占比达到29％，多次冲高至五成。这意味着近三成的新房购买者，需要先卖掉一套旧房才能入手新房。

过去购房者最纠结的问题，现在变成了第一步：“我的老房子能不能顺利出手？”

从观望到行动，政策打通了哪一环？

今年8月20日，上海六部门联合出台“沪八条”新政，并于8月21日起施行。这套政策组合拳涵盖五大方面八项举措：

第一项是优化住房公积金提取政策，允许提取公积金支付首付款；第二项是调整信贷政策，降低首付比例和贷款利率下限；第三项是设立最高8万元的“以旧换新”购房补贴；第四项是推行房票安置制度，允许货币补偿转化为购房权益；第五项是启动存量房收购计划，由政府平台公司收购部分存量房源用于保障性住房。

这五项举措的共同目标是畅通置换链条——让想卖房的人卖得掉，让想买房的人买得起。

随后9月28日，上海四部门再推出商品住房销售制度改革实施细则，围绕预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持、土地供应、品质监管六大维度完善新房监管体系。

这两轮政策分别作用于两个市场：前者畅通存量交易链条，后者强化增量交付确定性。

安居客研究院院长张波的分析给出了清晰的逻辑链条——上海是典型的存量主导市场，二手房成交占比约八成。一二手购房客群重合度仅有8．5％，因此置换链条的畅通程度直接决定了整个市场的活跃度。

“沪八条”从信贷支持、置换补贴、公积金优化等维度发力，有效降低了置换交易的成本与门槛。叠加首套住房贷款贴息政策落地，部分中小户型、低总价二手房天然契合120平方米、150万元的政策门槛，进一步降低了刚需群体的购房成本。

“928细则”则是从制度层面化解交付顾虑。封顶预售、竣工放贷、全流程资金闭环监管等规则，将房企融资逻辑从主体信用导向切换为项目现金流导向，将交付保障从企业承诺升级为制度约束。

钱流向谁？谁被甩在后面？

国庆假期期间，位于闵行颛桥的保利都汇和煦项目营销人员透露，中秋国庆累计到访超600组，仅七天便认购37套。截至目前，该项目有42组客户符合“以旧换新”补贴政策，涉及补贴金额195．23万元。

这些钱的流向很明确：补贴主要流向了预算敏感型的刚需和首改家庭。

上海链家新房策略支持部高级经理夏倩的数据显示，9月25日至10月8日期间，松江、青浦、嘉定、宝山是认购最集中的区域。国贸鹭原、国贸海屿佘山、中企誉品银杏道、中国铁建西派云间等项目认购频次较高，客群以预算敏感型刚需和首改家庭为主。

相比之下，改善及高端项目表现为“少而精”的单点爆发。中兴傲舍、缦云上海、中粮北外滩壹号、古北99等项目虽然认购量略逊，但客群购买力明显更高。

中原地产市场分析师卢文曦指出，当前市场热点集中在首次改善产品，这类房源依托成熟轨道配套和优质产品力，持续保持高关注度。值得注意的是，不少开发商推出的刚需、刚改项目，产品配置已逐渐接近“豪宅级标准”，叠加现阶段仍保留一定优惠力度，整体性价比颇为突出。

但也有隐忧。中指研究院上海数据总经理张文静分析，当前制约房企投资决策的政策不确定性虽已减弱，但开发测算的确定性与可预期性提升后，核心区位、配套成熟、去化预期明确的地块才能获得更多关注。资金实力与产品运营能力成为拿地竞争的关键变量。

9月29日，上海第十批次涉宅用地顺利收官。该批次共推出四宗地块，分别位于虹口北外滩、宝山淞宝板块、杨浦江湾历史文化风貌区、闵行古美板块，合计出让用地面积约12．1万平方米，计容建筑面积约33．3万平方米，成交总金额约159．7亿元。

其中，杨浦区江湾历史文化风貌区020－02地块历经109轮竞价后，由上海云华置业有限公司联合招商蛇口联合南山以总价29．20亿元竞得，成交楼面价65574元／平方米，溢价率21．46％。闵行区古美北社区地块经过177轮竞价，由招商、南山、杭州滨江组成的联合体拿下，地块成交总价64．16亿元，成交楼面价54971元／平方米，溢价率24．44％。

行情能持续多久？

业内普遍认为，上海楼市十月将延续稳步修复、结构分化的行情。

张波的预判是：二手房成交量仍将维持在2．3万套以上水平，板块与房源分化持续深化。核心城区次新房、地铁沿线刚需房源去化速度较快，远郊大户型、老旧房源仍处于去库存磨底阶段。

太平洋房屋统计数据印证了这一分化趋势——10月（截至10月11日），新增客户环比持平，新增带看量环比增加5．3％，成交量环比增加21．6％。

安居客平台的周度监测数据也同步印证了需求稳步回流。10月5日至10月11日，上海二手房用户线上咨询量周环比增长6．4％。从市场结构来看，找房热度集聚在中心城区、大浦东核心板块以及闵行、宝山、松江等近郊成熟板块。例如闵行七宝、松江九亭、浦东金桥、宝山顾村等，总价300万元－500万元的中小户型房源找房热度高，是刚需和首改群体的主战场。

这个判断的逻辑是——政策红利集中释放已经接近尾声，接下来要看的是置换链条的实际运转效率，以及购房者的信心是否足够稳固。

对于关注房产投资和家庭资产配置的人来说，有几个指标值得持续跟踪：

第一，每月二手房网签量的稳定性。自3月以来，上海二手房已连续7个月站稳2．3万套以上，其中3月更是突破3．1万套。如果这个水平能够维持下去，说明市场确实走出了底部的震荡期。

第二，“卖旧买新”占比的变化趋势。目前29％是一个相对健康的置换活跃信号，但如果这个比例持续上升甚至超过50％，反而可能意味着新房市场过度依赖存量置换拉动。

第三，土地市场的溢价率走势。9月底第十批次涉宅用地平均溢价率超过20％，这是近期罕见的热度。需要关注这一势头能否在下一批次土地拍卖中延续，以及房企资金来源是否充足。

第四，远郊板块的去化周期。当前松江、青浦、嘉定等区域的刚需盘表现活跃，但一旦这些区域的供应放量，价格竞争可能会重新加剧。

第五，新房预售制度的执行效果。封顶预售、竣工放贷等新规落地后，项目的交付质量和进度将成为检验制度成效的关键指标。只有这些指标持续向好，才能真正确认上海楼市已经从单纯的“政策托底”进入了“内生修复”阶段。