40年房贷落地调查：35岁和40岁，两条不同的年龄线

8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号，下称《意见》），自印发之日起施行。其第二十条写明，个人住房贷款期限最长不超过40年——这项制度第一次从30年抬高10年。《意见》同时废止包括银发〔2003〕121号、银发〔2016〕26号在内的9份房地产信贷文件。

政策生效一周后，市场看到的是另一套数字。《每日经济新闻》记者以客户身份咨询上海多家银行：建设银行、交通银行工作人员称"借款人年龄+贷款期限"不超过75年，即35岁以下才能申请40年期房贷；招商银行客户经理、工商银行与中信银行工作人员给出的上限是80年，对应40岁以下；邮储银行App客服专区显示不超过85年，而该行上海某支行贷款人员称"不超过80年"，并解释不同区域要求存在差异。

真正的信息量在于：通读《意见》第四章购房贷款相关条款，找不到"借款人年龄"这一项要求。政策给了期限，银行自己补了年龄线。

文件管期限，银行管年龄

《意见》对购房者设定的约束主要是三类：第十九条要求贷款对象符合房屋所在城市购房条件；第二十条规定期限最长不超过40年、金额不得超过拟购买住房的评估价值；第二十一条要求银行重点评估借款人还款能力，加强收入真实性核查，并符合个人住房贷款支出与收入比例、个人债务支出与收入比例的上限要求；第二十三条要求以所购住房作为抵押。

收入与抵押是文件里的硬线，年龄不在其中。各行把这段裁量空间转化成了一个可计算的参数：年龄与期限之和的上限。

这道算术决定了谁能吃满政策红利。上限75年减去40年，门槛线是35岁；上限80年，门槛线是40岁；上限85年，门槛线是45岁。以2026年申请计算，市场上"1991年以前出生的借款人不能新办理40年期房贷"的说法，正是75年这条线倒推出来的结果——它来自部分银行的执行口径，不是任何监管文件的条款。

两家银行之间5年门槛差，落到具体借款人身上同样清晰：一名40岁的购房者，在75年线上最多贷35年，在80年线上才能贷满40年；一名45岁的购房者，在75年线上只能拿到30年——恰好是新政之前的旧上限，对他而言这次调整没有增量。同一条政策红利，因出生年份和经办行不同被切成数层。

月供降下来的那一面，是总利息

期限拉长最直接的效应是压低月供。上海易居房地产研究院副院长严跃进以100万元贷款本金、年利率3%、等额本息方式测算：30年期月供4216.04元，延长至40年后月供3581.02元，每月少还635.02元，降幅约15%；一年省下约7620元，前五年累计释放近3.8万元现金流。《每日经济新闻》在同口径下提示，40年期总利息较30年期增加约20万元。按上述月供推算同样如此：30年累计还款约151.8万元、其中利息约51.8万元；40年累计还款约171.9万元、其中利息约71.9万元。

这笔交换的逻辑并不复杂：政策压的是当期现金流，代价是拉长后的利息总额与更久的债务存续期。严跃进的判断是，过去30年期限的设定隐含了居民收入线性增长、预期稳定的假设，而近年家庭收入增长呈非线性和阶段性特征，缩短当期负担、延后还本压力更贴合实际还款曲线。招联首席经济学家董希淼则认为，《意见》把"保交房"从行政承诺转化为制度细则，"能拿房、再还贷"机制消除了过去"钱房两空"的风险敞口。

需求侧的意图写在文件里——《意见》第二条把改革个人住房贷款制度表述为"支持刚性和改善性住房需求"的配套安排。

年龄线之外，还有更早触发的房龄线

在受访银行给出的条件中，压缩贷款期限的往往不是年龄。交通银行工作人员提出"房龄+贷款期限"不超过70年，房龄较老则期限相应压缩，最终期限在这两个条件中取低者；招商银行客户经理也称商贷需满足同一房龄约束。

这条线的边界同样可以算清楚：只要房龄超过30年，40年就贷不满——房龄35年最多35年，房龄40年只剩30年。对上海这类存量房、老工房占比高的城市，改善型置换客群真正撞上的可能是这一条，而非年龄线。借款人年龄、房龄、40年上限三者取低，才是真正可贷的期限。

过渡期：细则未至，口径先行

多家受访银行明确表示内部执行细则尚未下发。农业银行工作人员称政策有了但细则还没下来，估计一周左右会出；兴业银行称暂未通知40年房贷的执行细则，其App个人住房贷款专区却显示"借款人年龄加上贷款期限不超过80周岁（含）"；上海银行称具体细则还没出来，之后会按规定受理，年龄加期限可能是不超过75年或80年；中信银行称40岁以下才能办理40年期是一个门槛，其他具体细则还没落地。

这种"文件已到、细则未至"的状态，是制度接口尚未闭合的结果。《意见》第三十六条明确，个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体业务管理办法由金融监管总局牵头制定。银行等待的不是一句"能不能贷40年"，而是一整套可报备的风控参数与系统流程：年龄线、房龄线、收入负债比上限、贷后与展期操作路径。同一家银行App与网点给出两个数字，通常意味着口径尚未在总行层面统一，区域与渠道在各自解释。

存量房贷：展期不是自动续期

《意见》第二十六条给存量借款人留了一条通道：对阶段性失去收入来源导致还款困难者，银行可按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

银行端在此基础上加了闸。邮储银行App说明，已放款住房贷款若申请展期到30年以上，须满足展期后期限不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与展期期限合计不超过40年。工商银行App称，新规施行前已发放的个人住房贷款仍按原合同、原规定执行，银行不作主动调整；客户可联系经办行提出延长申请，双方协商合理确定最长期限，按新规要求经银行内部审核通过后贷款期限最长可到40年，后续将在手机银行开通线上申请功能。该行工作人员确认，展期后不超过原期限一半这一条同样适用。

因此，"存量房贷自动变成40年"的预期并不成立：第三十六条同时规定，施行之日前已签订的贷款合同继续按合同约定执行；而展期在文件里对应的是还款困难时的协商救济，并非普惠式减负。"不超过原贷款期限一半"目前出自银行端的产品说明与客服表述，其统一依据有待后续管理办法明确。

接下来该盯什么

对购房者，有三件事值得逐项确认：金融监管总局牵头的个人住房贷款管理办法何时出台；各行是否会把年龄线、房龄线、收入负债比写成公开可查的口径；以及40年期产品的利率定价与提前还款条款是否与30年期一致——若长端利率上浮或提前还款约束更严，月供下降的空间会被部分抵消。

对银行体系，期限从30年拉到40年改变的是资产久期与风险定价方式。《意见》第二十五条鼓励符合条件的机构以个人住房贷款为基础资产发行信贷资产支持证券，分散信用风险——期限红利能否兑现，取决于银行能否把这10年匹配到负债端。前海开源基金杨德龙称8月31日房地产板块大幅高开与新政利好有关；这些属于市场判断，并未改变一条基本事实：门槛由各行自行划定，同一城市不同银行给出的期限并不相同。

在总行细则与监管管理办法落地之前，任何年龄上限都应以经办行的书面确认为准。所谓"35岁以上不能贷40年"，眼下只是部分银行的部分口径，而不是政策的结论。

参考数据来源

中国人民银行、国家金融监督管理总局：《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号）全文（上海市地方金融管理局网站转载，信息来源标注为中国人民银行）2026年8月31日 https://jrj.sh.gov.cn/ZXYW178/20260831/0903fc5b722640db93962ac1d17670a8.html

每日经济新闻（记者 李玉雯）：《35岁以上不能新办理40年期房贷？沪上银行执行门槛不一》2026年9月4日 https://www.nbd.com.cn/articles/2026-09-04/4573191.html

每日经济新闻（记者 袁园）：《房贷年限上调至40年：100万房贷月供可少635元，但总利息增加，前5年可释放近3.8万元还款压力！专家解读》2026年8月29日 https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-29/4565823.html