证监会12条：房企融资从看主体转向看项目，谁能先拿到钱

8月28日晚间，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，共四部分十二条。文件里被反复引用的是两句话：推动房地产开发企业融资“从依赖主体信用向基于项目情况转变”，以及“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求”。

先看一组国家统计局数据。2026年1—7月，房地产开发企业到位资金45748亿元，同比下降20.3%；其中来自银行的国内贷款6300亿元，同比下降32.1%，是所有分项中跌得最深的一项。同期新建商品房销售额下降13.1%。融资收缩的速度明显快于销售下滑的速度，这是这份文件要处理的现实。

门槛从企业挪到了项目上

“看主体”和“看项目”的区别可以这样理解：过去一家房企来发债或增发，市场首先看这家企业整体值多少钱、还欠多少钱、有没有国企背景；现在监管把审核重心挪到了它拿出来的那个项目本身。

落到条文上，这个转向带着几个硬约束。上市房企通过向特定对象发行再融资，募集资金“应当投向符合政策要求的市场化房地产项目”，负责实施的项目开发公司也要符合监管要求；发行公司债券，“募集资金规模应当与项目所需资金相匹配”；准入监管环节明确要盯企业的资金管理、拿地拍地、项目建设销售等内部控制制度，以及注册资本缴纳和企业资质是否合法合规。

也就是说，“一视同仁”解决的是所有制身份的差别待遇，融资额度并不因此敞开。文件同时把其他通道补齐：允许存量公司债券滚动续发，鼓励专业机构通过担保、创设信用保护工具等方式支持房企发债，支持依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行CMBS和不动产ABS。CMBS是以物业未来经营收入作为偿付支撑的抵押贷款支持证券，通俗讲就是拿能持续收租的资产去融资。

受益面比看上去更宽，出清通道也写进了同一份文件

第二条值得单独看。支持上市房企综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，并且“建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产开发企业政策执行”。可操作的主体因此从房企扩大到了建筑类上市公司，并购重组也不再只有一条现金收购的路径。

第四条给的是存量资产的出口。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者把这些资产作为扩募资产装入已上市REITs；监管明确要研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，而商业不动产REITs的表述仍是“稳慎推进”。据21世纪经济报道，目前商业不动产REITs首批4只产品已上市运行，另有7只产品获批发行、16个项目正在审核，合计拟募资超850亿元——这是拟募集口径，不是已到账资金。

第三、四部分给这份文件加上了另一面：严格执行退市制度，畅通多元化退市渠道；对债券违约的房企，配合注册地城市政府，督促企业及大股东、实际控制人多方筹措资金，稳步推动违约债券处置出清；募集资金实行持续监管和穿透式监管，严禁控股股东、实际控制人违规占用，对财务造假“零容忍”。融资入口和出清通道同时打开，这不是单向利好。

同一天，还有另一套规则在改

容易忽略的一点是，8月28日改房地产融资规则的不止证监会一家。中国人民银行与国家金融监督管理总局同日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，金融监管总局并配套发布商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、信托公司开展房地产领域信托业务五个管理办法（试行）。

央行有关部门负责人在答记者问中说明，这份意见与上述具体领域管理办法“共同构成新模式下房地产信贷的制度体系”。信贷端的核心安排同样落在项目上：单个房地产项目对应一家主办银行，预售资金监管账户和定金账户都须在主办银行开立，项目公司对外负债、投资等重大事项要事先告知主办银行；预售项目开发贷款期限原则上不超过3年、最长5年，现房销售项目原则上不超过5年、最长7年，首次还本原则上安排在竣工备案之后；个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，预售项目按揭贷款改为在项目竣工备案后发放。

两条线合起来看，“看项目”不只是一句口号。银行端用主办银行制和资金封闭管理，把单个项目变成独立核算的资金单元；资本市场端则用募投项目合规性和募集资金穿透核查，决定一个项目能不能换来新的股权或债券融资。信贷端管钱怎么进出项目，证券端管项目能不能换到钱，两件事必须同时成立。

谁先拿到钱，接下来看什么

谁可能先受益，房企中报提供了一个粗糙但可参考的侧面。据证券时报·数据宝统计，在已披露2026年半年报的地产股中，上半年净利润为正的有37只，约占四成；其中经营活动现金流净额为正的有23只，保利发展、招商蛇口、滨江集团、陆家嘴、我爱我家等公司上半年经营现金流净额超过10亿元。盈利和正现金流只是市场筛选的结果，不等于监管认定的融资资格，但它大致划出了“手上有合格项目可讲”的范围。

接下来值得盯的是几件事：交易所和交易商协会会不会跟进发布审核指引，把“符合政策要求的房地产项目”具体化到清单和指标；首批民营房企债券能否在担保和信用保护工具支持下发行成功、与国企的利率价差是否收窄；租赁住房REITs的净现金流分派率要求何时优化、有多少存量商业资产会转入已上市REITs的扩募；以及违约房企的债券处置能否出现可复制的出清样本。

这份文件没有设置量化目标，也没有给出任何额度。它改动的是规则和审核坐标，钱最终能不能流到项目上，取决于后续细则把“符合政策要求”这六个字解释到什么程度。

参考数据来源

• 中国证监会 · 《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（政策原文）· 2026-08-28 · https://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7655027/content.shtml
• 中国证监会 · 《中国证监会发布〈关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见〉》（发布稿，明确共四部分十二条）· 2026-08-28 · https://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c7655025/content.shtml
• 中国人民银行 · 有关部门负责人就《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》答记者问（21世纪经济报道转载）· 2026-08-28 · https://m.21jingji.com/article/20260828/herald/c720615fbd3f71b32b55c7aba999ebd5.html
• 澎湃新闻 · 《央行等完善房地产信贷管理：建立开发贷款主办银行制度，个人房贷期限延长至最长40年》· 2026-08-28 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33968514
• 第一财经 · 《金融监管总局连发五项楼市新规，房地产融资将有哪些重大调整？》· 2026-08-28 · https://www.yicai.com/news/103339517.html
• 财联社转引国家统计局 · 《1—7月份全国房地产开发投资43009亿元 同比下降19.2%》（含到位资金分项）· 2026-08-17 · https://www.cls.cn/detail/2455933
• 21世纪经济报道 · 《证监会出手！REITs新机遇来了，房企存量资产迎来新出路》· 2026-08-29 · https://m.21jingji.com/article/20260829/herald/8baa360b3400f52b854725a40525a2db.html
• 21财经转载证券时报·数据宝 · 《楼市迎重大调整 业绩盈利+现金流良好的地产股揭晓 23股上榜》· 2026-08-29 · https://m.21jingji.com/article/20260829/herald/b009bc31eba5607e84f111e4acdac9e1.html
• 财联社 · 《多项支持举措指向房地产！重点关注支持合理融资五大安排》· 2026-08-28 · https://www.cls.cn/detail/2468135
• 每日经济新闻 · 《资本市场支持房地产新政落地：股债、ABS、REITs等多措并举，满足房企合理融资需求》· 2026-08-28 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-28/4564309.html