【BT财报瞬析】万科上半年亏149.5亿：卖房毛利率只剩6.1%，钱去哪了

8月27日晚间，万科企业披露2026年半年度报告。上半年营业收入701.7亿元，同比下降33.38%；归属上市公司股东的净利润亏损149.5亿元，亏损额较上年同期的119.5亿元再扩大约25%。181天摊下来，平均每天约亏8260万元。

真正说明问题的不是亏损总额，而是一个反差：万科上半年确实在卖房、也收到了钱，房地产开发及相关资产经营业务入账487.0亿元，但这条业务线只带来29.5亿元毛利，毛利率6.1%。六年前的同期，万科这块业务的毛利率是32.1%。

卖房487亿元，毛利只剩29.5亿元

毛利率是房企最硬的那道门槛：卖房的收入先扣掉建安成本、土地成本和配套费用，剩下的钱要交税、付利息、养销售团队，再剩下的才是利润。万科上半年整个集团的毛利总额是55.7亿元，而公司披露的减值计提就有42.7亿元——仅这一项，就吃掉了全部毛利的七成多。

把镜头拉近到季度：一季报显示万科一季度亏损59.5亿元，用中报数简单相减，二季度单季亏损约90亿元，环比多出约30亿元。亏损没有在收窄，而是在放大。

三笔账：结转少了、毛利薄了、减值提了

万科把亏损归因于三点：房地产开发项目结算规模显著下降、毛利率仍处低位；结合行业、市场和经营环境变化新增计提资产减值；成本法核算下，扣除折旧摊销后部分经营性业务及部分非主业财务投资亏损。

这三条各自对应一个数。第一，结算规模：开发及相关资产经营业务收入从上年同期的844.4亿元降到487.0亿元，降幅约42%，比集团营收33.38%的降幅更陡，说明结转进报表的房子不仅卖得少，而且是过去两年预售的存量。第二，毛利率：同口径毛利率从上年同期的8.7%降到6.1%，2023年上半年还是19.3%。第三，减值：上半年新增计提存货跌价准备39.37亿元，各类减值准备合计约42.73亿元，公司披露这减少归母净利润约31.64亿元。

换句话说，149.5亿元的亏损里，约五分之一来自一次性计提，剩下约118亿元是经营本身形成的——这部分不会因为少提一点减值而消失。

六年前锁定的地价，今天按新价格结账

房企的报表有一段时间差：今年结转进利润表的项目，多是2020至2021年前后拿的地、当时按未来售价做的投资测算；土地成本和建安合同价早已锁定，售价却要按今天的市场兑现。毛利率从32.1%跌到6.1%，本质上是那批测算在今天结账。

这也解释了为什么万科现在几乎不再扩张。上半年公司通过土地盘活等方式获取新项目8个，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约27.1亿元，新增项目平均地价7448元/平方米，分布在上海、成都、郑州、青岛等城市；公司同时称，截至半年报披露日9个首开项目均兑现投资承诺，整体首开去化率达60%。补货规模小、城市集中在核心区域、强调首开兑现，都是典型的不再押注房价上行的打法。

代价是未来收入池会持续变薄。上半年万科房地产开发业务销售面积293万平方米、销售金额358.0亿元，同比分别下降45.6%和48.2%；按此计算，销售均价约1.22万元/平方米。今天的销售额，就是两三年后的结转收入。

不靠卖房赚的那288.5亿元，撑不起3512.6亿元负债

万科账上已经开始赚钱的部分，恰好都不是卖房。上半年经营服务业务全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%；其中万物云营收191.9亿元、同比增长5.6%，物业服务分部毛利率12.7%，比开发业务的6.1%高出一倍以上；商业业务（含非并表项目）收入40.5亿元，累计开业179个项目、整体出租率92.8%；租赁住宅（含非并表项目）收入14.64亿元，泊寓出租率94.3%；物流仓储（含非并表项目）收入21.9亿元、同比增长6.9%，其中冷链收入13.1亿元增长23.6%，高标库8.8亿元下降11.1%。

利润来源正在从卖一栋楼，迁移到围着一堆长期持有的资产收服务费和租金。问题是体量：288.5亿元经营服务收入对应的资产需要长期占用资本，而万科期末有息负债合计3512.6亿元，占总资产的36.6%。靠收租金和服务费偿还这一规模的债务，速度差得太远。处置资产回血同样有限：上半年大宗资产交易只完成3宗，签约金额5.34亿元。

谁在替这份亏损买单

一部分成本被债权人吸收了。截至半年报披露日，万科已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；2025年以来公司累计完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置。万科8月20日在互动平台表示，2026年至今到期的公开债已全部完成展期并完成首笔分期兑付，目前公开债没有逾期。展期不是违约，但它意味着债券持有人用时间换了本金安全。

一部分由大股东垫资。今年以来深铁集团累计向万科提供约45.2亿元股东借款，公司称借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平；上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资综合融资成本2.86%。需要说清的是，这笔钱是借款而不是注资，未来仍要还本付息。

一部分压在了内部费用和人员上。公司称可比口径下费用已连续8个季度下降，上半年管理费用同比下降13%；8月万科撤销集团办公事业部，事业部数量由8个缩减至7个。购房者这一侧则拿到了结果——上半年按期保质交付2.3万套房屋。

翻盘要看三个数，两个不在万科手里

第一个数是短债覆盖。期末万科持有货币资金590.5亿元，而一年内到期的有息负债为1788.6亿元、占有息负债总额的50.9%。把两者简单相除，覆盖率不到四成，且货币资金中通常包含受限部分，实际可动用额度公司未在中报中单独披露。上半年经营活动现金流净额虽然同比转正、达到4.9亿元（上年同期为净流出30.4亿元），但这一规模相对短债几乎可以忽略。

第二个数是权益结构。报告期末万科总权益约2158亿元，而按总股本119.31亿股、每股净资产8.56元测算，归母净资产约1021亿元——也就是说，账上一半左右的权益属于合作项目的少数股东。公司披露的净负债率135.4%（较2025年底提高11.9个百分点），分母正是包含这部分权益在内的全部权益。换句话说，这个杠杆率的账面水平里，有一部分是别人的钱在支撑；合作项目层面的负债与流动性，中报并未完全穿透披露。每股净资产已从2024年末的17.09元降至8.56元。

第三个数是存货。期末万科存货约3460亿元，仍是归母净资产的三倍多。只要售价继续下探，这批存货就要持续面对结转毛利与减值的双重考验；而减值提多少，本质上是售价预期的函数。

8月27日收盘，万科A股价3.11元、市值371.05亿元，约为每股净资产的三分之一多一点。市场给出的这个折扣，含义并不复杂：投资者认为报表上的净资产，有一部分未来会被减值兑现不出来。

这份半年报既没有让万科违约，也没有给出转机的确证。新一届董事会已在7月31日就位，曾任深高速党委书记、董事长的徐恩利出任董事长，黄宇续聘总裁。接下来真正值得盯的是三件事：下半年销售能不能止跌、到期公开债的展期谈判能否继续推进、以及经营服务业务的现金流能否持续转正。前两件更多取决于市场和债权人，第三件才在万科自己手里——这也是这家公司最难的地方。

参考数据来源

万科企业股份有限公司 · 《万科A：2026年半年度报告》（公告编号1225521951）· 2026-08-27披露/08-28挂网 · https://static.cninfo.com.cn/finalpage/2026-08-28/1225521951.PDF

万科企业股份有限公司 · 《万科A：2026年半年度报告摘要》 · 2026-08-28 · https://static.cninfo.com.cn/finalpage/2026-08-28/1225521950.PDF

巨潮资讯网 · 公告检索“万科 半年度报告”（含《海外监管公告-2026年半年度报告》）· 2026-08-27至08-28 · http://www.cninfo.com.cn/new/fulltextSearch/full?searchkey=%E4%B8%87%E7%A7%91%20%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E6%8A%A5%E5%91%8A

深圳证券交易所 · 信息披露公告页（万科A 000002）· https://www.szse.cn/disclosure/notice/

东方财富F10 · 万科A主要财务指标与主营构成（源自公司定期报告）· https://quote.eastmoney.com/sz000002.html

同花顺F10 · 万科A经营分析（2026中报分部收入与毛利率）· https://basic.10jqka.com.cn/000002/operate.html

澎湃新闻 · 《万科上半年营收701.7亿元，新项目整体首开去化率达60%》· 2026-08-27 · https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_33961848

每日经济新闻 · 《交房2.3万套！万科2026年上半年计提减值准备逾42亿元，获融资及股东借款合计86亿元》· 2026-08-27 · https://www.nbd.com.cn/articles/2026-08-27/4561731.html

财联社 · 《万科上半年营收701亿 半年报释放出哪些经营新信号？》· 2026-08-27 · https://www.cls.cn/detail/2466841

财联社 · 《债市公告精选｜万科2026年至今到期公开债全部完成展期》· 2026-08-21 · https://www.cls.cn/detail/2460386

财联社电报 · 《万科已正式撤销集团办公事业部 事业部数量由8个缩减至7个》· 2026-08-18 · https://www.cls.cn/detail/2457031