京东168亿入局香港北都，物流巨头联合五大房企做片区开发

2026年8月24日，香港特区政府发展局公布评标结果：京东联合中海、华润置地、招商局置地、中旅投资、信和置业组成联营公司，以10.3亿港元中标香港北部都会区洪水桥片区开发项目，预计总投资168亿港元。京东在六家企业中持股17%，出资约28.56亿港元。但这家物流巨头跨界地产联营体的核心诉求并非卖楼，而是将项目中的企业科技园地块作为京东物流本地化仓配枢纽。

物流巨头为何坐在开发商的谈判桌前

这片位于洪水桥/厦村新发展区的四宗地块，总面积约3.6万平方米，许可总建筑面积约22万平方米，土地租期50年。其中三幅为住宅和商业用地，提供3000余个居住单位；一幅为企业及科技园用地，拟建楼面面积不少于3.06万平方米，定位现代物流及科技办公用途。

按照联营协议，京东等五家企业各持股17%，各出资约28.56亿港元；中旅投资持股15%，出资约25.35亿港元。对京东而言，住宅开发是资金平衡手段，科技园才是战略落点——招商局置地已明确公告，京东集团旗下的一家公司将作为该科技园地块的主力租户。

物流企业的核心资产是位置。洪水桥地处新界西北，紧邻深圳前海和港珠澳大桥香港口岸，是连接大湾区与香港国际空港的咽喉。京东在这里建设的智慧现代物流中心，将覆盖海外仓配、进口直邮、同城揽收配送等核心场景。

对物流企业来说，好位置不是成本项，是护城河。

"价高者得"退场，产业先行上位

香港传统的土地出让以"价高者得"为核心逻辑，政府卖地，开发商建楼，产业配套往往滞后甚至缺位。这种模式下，住宅利润远高于产业用地运营，开发商天然缺乏动力去引入和培育产业。

片区开发模式改变了这个等式。

港府从传统卖地转向"产业先行、规划优先"，在评标中采用"双信封制"——非价格建议评分占七成，价格仅占三成。非价格评分聚焦策略产业引入、龙头企业落地、发展速度和投资规模。这意味着，谁能带来真正的产业价值，谁就能拿到地，而不是谁出价最高。

香港卖地逻辑的核心变化：从卖土地到选产业伙伴。

对京东这样的物流企业来说，这是一个前所未有的窗口。过去在香港获取大面积物流用地的难度极高——土地稀缺、价格高企、审批复杂。片区开发模式下，政府主动将住宅用地的商业价值与产业用地捆绑，开发商用住宅收入补贴产业运营，物流企业则以联营成员身份获得长期稳定的核心区位用地。

从仓储节点到区域枢纽

京东物流在该项目中规划的科技园，将建设世界级智慧现代物流中心。根据规划，首期投入营运的楼面面积不少于1.53万平方米，预计55个月内投入运营。整个项目预计创造逾6000个就业职位，其中物流相关场景超2500个，约100名技术类人才将在新建的现代物流产业大楼办公。

55个月，约四年半。从拿地到建成投运，这个时间表在物流地产领域属于中等偏快。但更值得关注的是京东在香港的布局节奏——香港是京东国际化战略的重要支点，而洪水桥项目将成为其在香港本地化仓配网络的关键锚点。

对京东物流而言，这不仅是多了一个仓库。在香港这个高度依赖跨境贸易和国际物流的市场上，拥有一个由政府片区开发模式保障的核心区位枢纽，意味着在华南至东南亚的物流链路中多了一个可控节点。

物流竞争的下半场，拼的不是运力和仓储面积，是对关键节点的长期锁定能力。

产业与住宅的账怎么算

从投资结构看，168亿港元的总投资中，住宅和商业用地的楼面面积约16.9万平方米，占可建面积的77%；企业科技园用地占比约14%。这意味着住宅销售收入将成为项目主要的资金回笼来源。

但港府的设计恰恰在于此：让开发商通过住宅开发获得合理利润，同时以长期产业运营义务换取土地获取资格。对京东而言，28.56亿港元的投资中，相当部分会通过住宅开发收回，而科技园地块的获取成本被住宅利润所覆盖。

这种"以住补产"的模式在深圳前海、珠海横琴等大湾区片区开发中已有先例，但在香港北部都会区尚属首次落地。

谁在改变，谁在受益

港府北部都会区规划了三个片区开发试点，洪水桥是首个。其余两个试点的招标节奏将成为观察这一模式能否复制的关键指标。如果洪水桥项目的产业引入和运营效果达标，北都后续更多地块可能沿用片区开发模式，物流企业、科技公司将获得以产业身份参与香港土地开发的新通道。

对京东物流而言，洪水桥项目是从"在香港做业务"到"在香港有根"的跨越。50年土地租期、核心区位、自主规划的智慧物流中心——这些条件在传统的香港土地市场上几乎无法以同等成本获取。

物流巨头坐上了开发商的谈判桌，但他们的目标从来不是楼价，而是供应链的节点。当港府用产业先行替代价高者得，当物流企业用联营模式切入片区开发，香港土地市场正在经历一场静悄悄的规则切换。

参考数据来源

• 香港特区政府发展局：北部都会区片区开发项目评标结果公告，2026年8月24日
• 招商局置地：洪水桥片区开发项目联营安排及持股公告
• 第一财经：《京东加入开发商财团，168亿港元摘得香港北都首个"片区开发"项目》，2026年8月25日，https://www.yicai.com/news/103333105.html
• 香港交易所披露易：联营公司相关信息，https://www.hkexnews.hk/search/titlesearch.aspx