【财报深度解读】华润向左，万科向右

^{作 者 | 碣石}

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上市房企半年度财报最近密集出炉，但是业绩分化明显。

 

 

华润置地超越中海地产，成为新晋“利润王”；万科营收稳坐第一名，利润却出现了下降；保利发展在营收、利润方面，紧紧追赶行业大佬；龙湖集团则在营收大幅下降的同时，实现了利润增长。

 

在业绩分化的背后，各家上市房企在经营上，战略却似乎趋同。以“利润王”华润置地，和“营收王”万科为例，两者的传统地产开发业务，都有着不同程度收缩，新的经营性业务，逐渐贡献了更多利润。

 

上市房企寻找第二增长曲线，似乎是一种无奈之举，如今行业发展速度放缓，不得不寻找新的出路；不过，最近出台的利好政策，也给房企带来了曙光，使得行业重新有了生机。

 

如今，中国的城市化规模还有发展空间，地产行业中的诸多房企，守好资产负债的红线，也许还能继续实现业绩增长。

 

  

房企半年报，各有喜忧

 

 

最近，A股、港股上市的多家房企，公布了上半年财报。其中，华润置地、中国海外发展、保利发展、万科A、龙湖集团，成为净利润榜单的前五名；但从具体的业绩表现来看，这五家房企分化较大。

 

财报显示：在2023年上半年，华润置地实现营收729.71亿元，同比增长0.11%；实现净利润137.38亿元，同比增长29.56%。

 

中国海外发展实现营收891.06亿元，同比下降14.1%；实现净利润134.9亿元，同比下降19.43%。

 

保利发展实现营收1370.27亿元，同比增长23.71%；实现净利润122.22亿元，同比增长12.65%。

 

万科A实现营收2008.93亿元，同比下降2.91%；实现净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

 

龙湖集团实现营收620.44亿元，同比下降34.56%；实现净利润80.58亿元，同比增长7.73%。

 

可以看出，不论净利润总额还是增速，华润置地都排在第一名；保利发展与龙湖集团，上半年净利润也比去年有所增加。与此同时，中国海外发展和万科两家房企，上半年净利润均出现下滑，并且下降幅度均接近20%；

 

另一边，从上半年营业收入来看，这五家房企的排名顺序为：万科A、保利发展、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。

 

其中，华润置地、保利发展营收实现增长，保利发展增长幅度较高；同时，中国海外发展、万科、龙湖，上半年营收出现下降，其中龙湖集团下降幅度最大，营收比去年减少了三分之一。

 

值得注意的是，作为上市房企中的“利润王”，中国海外发展的半年报成绩，似乎有些不尽人意。

 

天眼查App显示：中国海外发展有限公司，是一家主要从事物业业务的香港投资控股公司，1979年创立于香港，1992年在香港上市。

 

财报显示：在2023年上半年，中国海外发展的营收和净利润，均出现了两位数下降，净利润总额也被华润置地超越；而自从2021年年报以来，中国海外发展连续两年，净利润始终处于下降趋势。

 

除了营业收入、净利润方面的分化，五家房企在销售金额上，彼此也存在差距。

 

根据克而瑞地产公布的，中国房企操盘榜显示：2023年1月至8月，保利发展、万科地产、中海地产、华润置地，分别位列操盘榜前四名，操盘金额分别为2721亿元、2298.4亿元、2008.5亿元、1928.7亿元。

 

与此同时，净利润排名第五的龙湖集团，这次则位列榜单第九名，操盘金额为1144.3亿元。

 

另一边，在2023年1月至8月，中国房企销售榜中，保利发展、万科地产、中海地产、华润置地，继续位列榜单前四，销售金额分别为2990亿元、2462.8亿元、2114.2亿元、2077.2亿元。

 

而在房企销售榜单中，龙湖集团的排名，此次上升至第七位，位列招商蛇口、碧桂园之后，销售金额为1231.3亿元。

 

  

利润王、营收王，日子如何？

 

 

作为新晋“利润王”，华润置地靠什么夺得冠军？

 

财报显示：2023年上半年，华润置地开发销售型业务收入546.2亿元，占营收比重的74.9%；经营性不动产业务收入107.2亿元，占营收比重的14.7%，同比增长41%；轻资产管理业务收入50.1亿元，占营收比重的6.8%，同比增长37.6%；生态圈要素型业务收入26.2亿元，占营收比重的3.6%，同比增长14.5%。

 

可以看出，在华润置地的业务构成中，传统的开发销售型业务，依旧是其营收主力，约占营收比重的四分之三。

 

而在2023年上半年，华润置地实现签约金额1702.4亿元，同比增长40.6%；并增持了35宗地块，总地价为1023亿元，新增建筑面积797万平方米。

 

但是，在净利润的增长方面，传统的开发销售型业务，做出的贡献却似乎不大。

 

财报显示：2023年上半年，华润置地综合毛利率为25.7%。其中，开发销售型业务，毛利率为17%；经营性不动产业务，毛利率为71.3%，同比增长5.8个百分点。

 

同时，在2023年上半年，从各项业务净利润贡献占比来看，开发销售型业务占比为57.2%，经营性不动产业务占比35.5%，轻资产管理业务占比4.6%，生态圈要素型业务占比2.7%。

 

由此可以看出，除去开发销售型业务之外，华润置地的其他三项业务，以总计25.1%的营收占比，贡献了47.8%的净利润；而这，似乎也是华润置地在上半年，净利润实现大增的关键。

 

与华润置地相比，万科虽然在营收上成为冠军，但是净利润仅位列第四名，其中原因为何？

 

 

 

对此，在半年业绩说明会上，万科总裁祝九胜表示：目前房企碰到行业调整期，短期利润确实有压力，净利润下滑主要有两方面原因：一是结算规模、结算收入下降约10.5%；二是结算毛利率下降1.6%。

 

财报显示：2023年上半年，万科房地产开发业务收入1708.4亿元，占营收比重的85%，同比下降4.5%；经营性服务业务收入267.3亿元，占营收比重的13.3%，同比增长11.9%。

 

在经营性服务业务中，物业服务收入同比增长12.2%，物流仓储收入同比增长17%，租赁住宅收入同比增长10.6%，商业地产收入同比增长7.3%。

 

可以看出，与华润置地类似，万科在传统的地产开发业务上，也在进行规模控制；而其他的经营性服务业务，成了增长的新着力点。

 

除此之外，在资产负债等方面，万科也在进行收缩，经营风格愈发趋于稳健。

 

财报显示：2023年上半年，万科资产负债率为49.5%，货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖规模为2.7倍；一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点。

 

同时，万科还在报告中表示，原定150亿元的定增募资计划取消。对此，万科董秘朱旭表示：当前公司A股股价处于低位，有机构投资人对于低位增发表示担忧，对于现有股东的权益保障，需要慎重考虑。

 

 

地产行业迎来拐点？

 

 

我们可以看出，不论是华润置地还是万科，都在其经营过程中，缩小地产业务所占比重，将盈利重心放在新业务上。

 

中国指数研究院数据显示：2023年上半年，全国300个城市住宅类用地供应建筑面积，同比下降32.9%；成交建筑面积，同比下降31.6%；住宅用地出让金，同比下降20.1%。

 

众多A股、港股上市的房企，之所以减少地产业务投入，最大的原因似乎在于，行业快速发展的时代结束了。

 

相关数据统计：在2023年上半年，全国房屋新开工面积5亿平方米，同比下降24.3%；房地产开发投资金额为5.9万亿元，同比下降7.9%。

 

同时，国家统计局数据显示：2023年上半年，全国商品房销售面积6亿平方米，同比下降5.3%；销售金额6.3万亿元，同比增长1.1%；其中一季度销售金额同比增长4.1%，二季度销售金额同比下降1.6%。

 

由此可见，在行业整体发展速度放缓时，各家房企虽然自身情况不同，但适当进行战略收缩，似乎是一种明智之举。

 

而在房企纷纷业务收缩时，国家也在出台政策，来保证房地产行业的健康发展。

 

2023年7月，上级会议指出：“适应我国房地产市场供求关系，发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

 

8月30日开始，广州、深圳、北京、上海，先后宣布执行“认房不认贷”政策；据不完全统计，目前已有25个省市官宣该政策。

 

与此同时，目前已有近30座城市，放松限购政策。其中沈阳、大连、兰州、济南、青岛、郑州等，宣布全面取消限购；苏州、天津、杭州、长沙等，宣布部分取消限购。

 

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局，联合发布通知表示：首套、二套住房商业性个人住房贷款，最低首付款比例统一为不低于20%、30%；同时，降低存量首套住房贷款利率。

 

对于房地产行业的利好政策，立刻让市场有了反应。诸葛数据研究中心数据显示：2023年第38周，15个重点城市新房成交15291套，环比上升12.64%；10个重点城市二手房成交14284套，环比上升11.48%，同比上升52.61%。

 

对此，万科董事会主席郁亮表示：“在市场整体发展放缓的时候，积极的一面会格外引人注意，比如有些市场将更加有韧性，也有新的业务机会正在出现。”

 

郁亮认为，目前我国城镇化率在65%左右，2030年预计达到70%，城镇人口将增加至9.8亿左右，按照建设经验保守估计，这会带来10亿至12亿平方米的房地产开工面积。

 

这样看来，对于上市房地产公司来说，未来的市场依然拥有空间，在各种利好政策的刺激下，地产行业拐点，可能已经不远了。

 

 

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