【财报深度解读】远洋集团爆雷，压垮巨无霸的稻草是什么？

^{作 者 | 无忌}

^{正文共计5006字，预计阅读时长13分钟}

 

碧桂园爆雷很多人预料到了，但远洋集团爆雷很多人完全没想到。

 

远洋集团（03377.HK以下简称远洋）不仅是国资房企，也是最近两年为数不多债务未违约的企业，2022年远洋还全额完成到期债务兑付。但8月14日远洋一纸公告撕下了光鲜的外衣，正式官宣爆雷。

 

资本市场被此消息震惊，当日远洋港股股价下跌5.13%，次日再跌8.11%，截至8月15日收盘，远洋股价为0.34港元，总市值25.89亿港元，而远洋的股价巅峰时为13.076港元，总跌幅达97.4%，市值蒸发了970亿港元。

 

 

 

远洋去年销售额还达1002.9亿元，是不折不扣的千亿房企，这样的巨无霸轰然倒塌，引发了行业以及全社会的广泛关注。

 

 

十年之功，毁于一旦

 

 

远洋在2022年的业绩表现可谓惨不忍睹，但因为是国资背景，很多人并不担心其会爆雷。

 

财报显示，2022年远洋总营收461.3亿元，同比2021年的642.5亿元下滑了28.2%，归母净利润为-159.3亿元，同比上一年同期的27.29亿元，下滑了683.71%。从下表可以看出，成长能力指标的各项数据均为负数，是远洋上市以来的首次亏损。同时下表也说明远洋营收和净利润的不稳定，忽高忽低。2020年，疫情让其逐渐触底，这种不稳定演变为震荡下滑，直到2021年地产的“小阳春”才让营收变得漂亮一些。

 

 

 

与之对应的是毛利率和净利率均创新低，2022年，远洋毛利率仅为5.15%，相比2021年的17.52%的毛利率下滑了12.37个百分点。净利率-33.93%，同样是远洋自上市以来的新低。而同为国企房企的保利发展在同期的毛利率为21.99%，净利率为9.61%，另外两家国企房企中海地产和华润置地毛利率和净利率分别为21.29%、26.22%和17%、15.65%，远洋的毛利率都不如这三家同为国企房企的净利率高，这说明远洋自身存在巨大问题。

 

因远洋是港股上市房企，并不强制发布一季报，而半年报尚未发布，但远洋今年上半年业绩预告已经在8月14日发布公告，预期集团上半年亏损约人民币170亿元至200亿元，2022年同期亏损仅为10.87亿元，亏损继续拉大。若算上2022年的亏损，亏损金额预计最高可达359亿元。

 

 

 

而2014年至2021年这8年间，虽然远洋从没亏损，但净利润最高的是2017年的51.15亿元，除了2014年的45.97亿元和2018年的35.74亿元以及2016年38.12亿元之外，其他年份均在23亿元至28.66亿元之间，这8年总利润约为277亿元，即使算上2013年的40.75亿元和2012年的37.96亿元，此前10年总利润356亿元，这意味着2012年至2021年10年辛苦赚的钱，都填不上自2022年至今亏损的亏空。可谓十年之功，毁于一旦。

 

对于巨额亏损，远洋在财报中认为有三个原因，一是境内整体房地产市场低迷等情况，导致毛利率下降，进而导致亏损；二是物业项目计提的减值拨备增加，分占合营企业和联营公司的业绩下降，三是人民币贬值造成的汇兑亏损。但此类解释市场并不认可，因为远洋面临的三个问题，其他房企同样需要面对，但有的房企不仅营收得到较大提升，利润也并未受到影响。

 

地产从业者叶方伟对远洋的爆雷深感意外，“我们和远洋有过一些项目合作，结算一直很正常，没有出现债务违约的情况，远洋今日的爆雷也说明整个地产行业下行的趋势，我以前一直坚信爆雷的只会是民营房企，没想到国企同样可能出现爆雷。这或将对整个行业都是一种打击，会严重影响投资者的信心。”

 

 

真爆雷还是“缓刑”？

 

 

但据《华夏时报》最新报道，远洋虽然债务违约，但未必真的会判“死刑”。远洋正在对票据进行同意征求。远洋已经收到足够的同意指示以达成将于8月17日下午举行的会议所需的法定人数和足够的赞同特别决议案的同意指示，将在会议上通过有关特别决议案。据悉，自7月份以来，远洋集团多次召开债券投票会议，已成功将另外一笔债券的兑付争取到展期，展期期限为30日。

 

因恒大、碧桂园等大型房企相继爆雷，已经引起相关部门的高度重视，在远洋宣布违约的第二天，国家统计局新闻发言人付凌晖回应了房企债务问题，对房企债务问题表达了乐观的观点，表示房地产仍处于调整阶段，出现的问题是阶段性的，随着调整机制和后续的政策发挥作用，住房消费和房企投资意愿有望改善。在这种官方意愿的加持下，远洋有望豁免违约。

 

一旦债务人同意豁免可能不算是爆雷，但远洋的债务违约，还是带来巨大的商誉损害，即便后期通过展期等手段获得“缓刑”，其违约的行为已经为整个行业蒙上了阴影，大大挫伤投资者的投资热情。

 

至于远洋国企的身份，有业内人士表达了不同观点，该人士介绍称，远洋集团最早是由中远房地产开发公司成立的国有企业，但经过2003年的二次改制，已经变为拥有7家股东的中外合资企业，并于2007年更名重组，最终成为外商独资企业。尽管远洋集团现在是中华人民共和国中央人民政府直接管理的53家直管特大型的部级中央企业之一，但其实远洋和万科、绿城、金地这样的房企一样，都是混合所有制房企，只是有国企背景，而不能简单称之为国企。

 

该人士还认为，即便远洋展期成功，同样面临实质性违约的巨大风险。“8月1日的“18远洋01”债权人会议通过《关于增加“18远洋01”本金兑付宽限期条款的议案》，给予本金兑付日连续30个自然日的宽限期。同时，债权人反对展期方案，要求按期全额兑付“18远洋01”本息。一旦9月1日远洋仍无法兑现，且债务人不同意继续展期，远洋就构成实质性违约，而面对官宣爆雷的这笔债务，如果债权人不同意展期，同样构成实质性违约。”　

 

“不管业内究竟如何看待此事，远洋集团这种情况将严重影响远洋未来的融资和发展，负面作用不可估量。”该人士强调称，本次债务违约影响巨大。

 

 

短期债务压力巨大

 

 

BT财经从远洋财报中发现，远洋近期面临较大短期债务压力，财报显示截至2022年末，远洋总贷款增加到970.23亿元，一年内到期债务380.92亿元，占总负债的比例最高，达39%。而这一数据在2021年仅为186.68亿元，一年内增加了近200亿元。1到2年内到期的债务210.62亿元，占比22%，2至5年到期的债务300.61亿元，占比31%，而5年以上的到期债务仅有78.08亿元，占比只有8%。由此可见在2年内到期的短期债务合计近600亿元。

 

与此同时，远洋的资产负债率显著上升，2022年，远洋资产负债率高达80.54%，超过三道红线的硬性要求，属于“触雷”房企。而2021年远洋资产负债率只有72.82%，一年内资产负债率提升了7.72个百分点。其实自2018年以来，远洋一直在努力降负债，2018资产负债率为74.68%，随后三年一路下跌至2021年的72.82%，尽管总体降负债并不明显，却在三年内下滑了1.86个百分点，也体现了远洋降负债的决心只是2022年的资产负债率猛涨，甚至超过2018年5.86个百分点。

 

 

 

“房企负债不怕长期债务，最怕的是短期债务，长期债务可以通过各种手段来闪转腾挪，毕竟未到期，多少债务房企都可能不怕，但短期债务会给房企带来巨大压力，因为一旦无力兑现，就构成事实违约，严重影响房企下一步的“借新债还旧债”，一旦房企无法顺利融资来还债，基本会爆雷。”叶方伟强调了短期债务对房企的巨大影响。

 

而远洋在2022年年末的现金流却出现大幅下滑，2022年年底现金及现金等价物余额为46.23亿元，较上一年同期的146.2亿元减少了100亿元，手中可用现金已经无力覆盖短期债务。上半年其实远洋的销售并不差，前7月份，远洋集团及联营公司累计协议销售额约为381.5亿元，但从业绩预告中亏损200亿元，也就是说，上半年看似不错的营收数据并不能为远洋带来实质性的盈利，甚至会加剧远洋自身的债务基数，让远洋负债金额进一步提升，资产负债率也会进一步提升。这意味着前7月卖出了381.5亿元的房子，却无法为远洋带来经营性现金流增量，还让自身现金流更加难以覆盖短期债务。

 

前7个月的销售额看似不少，但具体来看，总销售额381.5亿元，销售面积300.83万平米，每平方米销售均价12700元。而去年同期的数据分别是520亿元、311万平米、16700元。三项数据均出现较大下滑，每平方米均价下滑4000元，跌幅近四分之一。销售额跌幅更是高达27%。

 

 

 

不仅远洋一家面临短期债务压力，2023年整个房地产行业境内债到期规模达19942亿元，前4月仅偿还9053亿元，仍有超过万亿境内债需要在年内偿还。BT财经统计发现，房企偿还债务的高峰期集中在6月至8月，这也是碧桂园和远洋爆雷的原因之一。

 

利好的是2024年到期境内债规模相比2023年有明显收窄，债务总额为13748亿元，降幅达6194亿元，同比收窄超过30%。需要重视的是2023年到期的美元债金额高达770亿美元，同比增幅约三分之一，今年前4月，因各房企本身资金面临巨大压力，仅偿还62亿美元，尚有708亿元美元待还，随着偿债高峰的临近，或有更多房企爆雷出现。

 

 

暴力扩张酿苦果

 

 

远洋走到今日或与其暴力扩张有关。

 

2021年，远洋集团、远洋资本合计以40亿元获得红星地产70%股权。这次收购不止跟着大笔债务，还给远洋带来一堆二三线乃至三四线城市的库存。远洋高层的这招也被市场认为是“昏招”。

 

在地产整体下行的时期，白衣骑士的结局都不太好，比如融创孙宏斌、富力李思廉，虽然当时做白衣骑士有自己的小算盘，却是确实救了万达，而如今融创爆雷、富力也早已经爆雷。如今李明貌似也步他们后尘。

 

从原来的买买买到如今的卖卖卖，远洋历时时间更短，如今远洋通过变卖资产和抵押，已回笼资金超百亿元，却依然无法填上前几年扩张时挖下的大坑。

 

 

 

远洋和红星美凯龙的合作远非40亿元，在收购股权之前，远洋以10.3亿元的代价获得红星企发18%股权，随后又以约23.12亿元收购红星美凯龙旗下7家物流子公司全部股权和债券，远洋在红星地产身上总耗资达73.42亿元。

 

就在同年8月远洋对中国华融进行战略投资，接着收购了新加坡大信商用信托管理有限公司70%股份。除了大肆收购之外，远洋资本还发起成立了4亿美元物流地产私募基金，以及6亿美元的地产特殊机会基金。此时的远洋一副财大气粗的模样。

 

 

 

但好景不长，2022年10月，远洋以64.15亿元的价格，出售了北京朝阳东三环商务中心核心区Z6地块，该地块为CBD正在兴建的甲级办公楼。能出售手中优质项目，说明远洋真的遭遇资金难题。

 

知情人士透露，当初收购红星地产的诸多项目，最终将远洋集团“拉下了水”。“远洋旗下多个原红星地产的项目公司，作为融资主体的信托债务出现逾期或违约，远洋作为担保人，无可避免地成为债务人。”以长沙红星天铂项目为例，已经出现展期，而这个项目原本是红星地产的，远洋只是接盘侠，因为并购，远洋还触发了另外多个项目融资的逾期。“远洋收购红星地产后，所有项目管理人员都是远洋空降，红星员工大部分被裁，而红星债务纠纷较多，远洋现在面临着总包高额索赔，很多项目不得不停下来了。”

 

远洋重资砸向红星地产，是和红星体量有关。全国布局超过50个城市、100多个项目，土地储备1800万平米。其中仅在2020年就耗资168亿拿下553万平方米土地。而因其有央企背景支持，远洋融资成本极低，比如2021年7月13日发行的一笔3.2亿的美元债，票面利率仅为2.70%。而另外一家知名房企泰禾的美元债票面利息一度高达15%。

 

“远洋的融资成本一直不高，相比民企有绝对优势，他们能出现资金压力，说明自身经营并不好，加上扩张的步子太大，导致可能出现债务违约。”叶方伟将远洋的爆雷归咎于自身经营不佳，“融资成本低、央企背景加持，各种利好集于一身，远洋是把一副好牌打得稀烂。”

 

目前说远洋爆雷或为时过早，毕竟远洋还有中国人寿和大家人寿两个“金主”，这点债务，在险资面前不是多大问题，但救急不救“穷”，“金主”已经为远洋数次输血，能救远洋的只有自己。

 

不知此时的李明，是否会为当初的激进扩张而感到后悔？

 

 

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