【港股分析】阳光房托业绩持续增长，分析师称多元化物业组合推动

阳光房地产基金（阳光房产）是2006年成立的房地产信托基金（REIT），并在同年于联交所上市，发行机构为恒基地产。阳光房产每年都将最少90% 可分派盈利用于派息，因此是一个不错的收息工具。 持有房托就如同持有物业收租一样，而内里包含着一个多元化的物业组合。

阳光房托企业简介

阳够锟产投资于香港的写字楼及零售物业，写字楼分布于中环、湾仔、上环、尖沙咀等地，而零售物业则位于上水、将军澳、元朗等。 写字楼与零售物业所占的比例，以估值计大约各半。

香港地少人多，所以土地必然是有价值的资产，长期持有物业已经有不错的回报，而包装成房托的物业组合，往往都有一定的投资价值。 阳光房产的物业组合包括写字楼及零售，写字楼有甲级及乙级，甲级有湾仔的阳光中心，而乙级则包括北角、上环、尖沙咀、旺角等地的写字楼。 零售物业方面，包括市区如北角、红磡、尖沙咀，以及新市镇如上水、将军澳、元朗等地的商场。 综合来说，物业的素质虽然不是最优质，但都算是中等的优质程度。

虽然阳光房产的物业组合并非最优质，但回报都不差。自2006年上市，阳光房产有物业收入净额的复合增长及资产净值的复合增长，平均每年约6%-9%，基本不差。这反映香港的商业区不断扩展，而由于市场供不应求，乙级写字楼租金亦有相当增长，而拥有甲级及乙级写字楼的阳光房产，回报自然不俗。

大新金融中心

大新金融中心前称阳光中心，整个房托由多个物业组成，大新金融中心占比最大，贡献了收入约4分1，物业为一个甲级写字楼，位处湾仔，地点绝对不错，多年来的租用率都处极高水平。 从过往资料分析，租金每年都有理想的上升，除了反映大环境带动外，亦反映物业质素不差。 同时，就算不断加租也没有影响出租率，反映市场能承受租金水平。 加上约有30%的收入贡献，来自政府及相关机构，能提供稳定的租金收入，都是这物业加分的地方。

阳光房产素质提升

阳够锟产多项数据都能持续增长，无论是租金收入及可分派的股息，都有基本增长，虽然近年略有减少，但从长远的角度分析，收入仍会以平稳增长模式进行。 在过往正常经营环境，阳光房产的租用率甚高，多年都保持在95%以上，处于甚高的水平。可见在市场需求，以及物业地点不差、管理不错的因素下，租金回报理想。

升值的潜力不会太大

不过投资者要明白，房托的增长主要源于内部，而向外扩展的能力则有限，这令升值的潜力不会太大，因为难以创造出再投资的效果。 由于阳光房产将逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的资金很少，所以发展有限，这亦是房托的特点。 虽然阳光房产都会买卖物业，但最主要的回报都是现有物业组合，而当中核心物业的变动不大，故往后若要提升收入，很大程度依赖组合内的租金提升。

阳光房产综合分析

从长远及超长远的角度看，香港的写字楼及零售市场仍有一定的需求，虽然近年兴起在家工作，但无法完全取代传统写字楼，最多只能成为辅助角色。 因此，在家工作会影响需求的增长，令租金不会如过往般大升，但长远仍会平稳向上。

房托有稳中求胜的效果

综合上述的各项财务数据，以及阳够锟产所持有的资产，都反映其资产质素保持上升，虽然其中的资产质素不是最高级，但都是有质素的。 而随着香港的商业区不断扩展，拥有乙级写字楼的阳光房产反而更有增长的动力，令此房托有稳中求胜的效果。

股价中短期必定有上落

由于房托的市场估值基于租金及物业市场，中短期必定有上落，因而会令阳够锟产的股价有上落，投资者要避免在过高的价位买入，因这会拉低股息的回报。 现时股息率约7%、8%，考虑外围加息因素，这房托估值处于合理中间以下水平，对追求收息的投资者，已经可以分注投资，长期持有。