停贷断供，击中了谁的软肋？

 

房企从缺钱少工到最后交房无望是一条可以预见的剧情线，也成为压垮业主们的最后一根稻草。

 

文丨游璃

BT财经原创文章

头图来源丨创客贴

 

近日，多地因楼盘延期交付引发了业主广泛的“强制停供潮”。

 

根据凤凰网房产栏目截至7月19日的统计数据，涉及其中的房地产项目涵盖广东、河南、湖南、山西、江西、陕西、重庆等多个省份及直辖市，至少有101个项目购房者宣布停贷。而按照购房者发布的网络信息不完全统计，这个数字现在已经上升到了106个。

 

有媒体指出，如此大规模的延期交付像多米诺骨牌一样，推倒停贷危机这第一块骨牌后，很可能牵扯出许多次生灾害。当今社会强调诚信，失信者寸步难行，由此更能看出宁愿以征信为筹码换取谈判资格的消费者们，几乎已经到了破釜沉舟之际。

 

事情发展至今，不止业主、银行和房地产商在传达自己的意见，以银保监会为首的国家部门也在以“保交付”的发声表态。

 

对此，银保监会有关部门负责人也迅速做出回应，指出渡过难关的关键在于“保交付”，银保监会将加强工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生”。

 

《金融时报》最新消息显示，涉及停工风险的多个楼盘已经正常施工，或至少迎来了复工的消息。

 

谁引发了蝴蝶效应

 

集体停贷的首波浪潮，来自江西景德镇的恒大珑庭业主。

 

6月30日，购买了珑庭已售出房源的九百余户业主集体签署了《景德镇市恒大珑庭全体业主决定于2022年11月强制停贷告知书》，要求恒大珑庭在2022年10月20日前全面复工，否则业主将强制停贷。期间可能造成的各种损失，需要由违规放贷的银行、资金监管不力的政府相关单位、转移资金的恒大江西分公司、珑庭项目组等相关利益方共同承担。

 

克而瑞地产研究给出的数据显示，恒大是项目暴雷数量最多的公司，累计接近30个，而郑州是项目暴雷数量最多的城市，涉及项目为26个，开发商包括恒大、世茂、富力等。据测算，哪怕以最低首付比例计，上述停贷项目借款人尚未归还的贷款额度约在3700亿元。

 

除了开发公司和地区以外，暴雷项目的另一个共同点是均为预售商品房。民法研究中心副主任、法学学术前沿特约评论员王琦解释道，预售房交易中，购房人需要先向房地产企业支付首付款，再向贷款银行借款，用以支付剩下价款。“

 

王琦同时指出，因为是预售，商品房建设工程能否完成是不确定的，开发商也有可能将从业主和其贷款银行处取得的资金挪作他用。

 

为了规避楼盘烂尾风险，同时也在最大程度上保障消费者利益，国内其实并不缺乏对应措施。房地产行业资深从业者汪友发表示，商品房预售资金监管制度就是这样诞生的。

 

汪友发指出：“所谓商品房预售资金监管，实际上就是政府部门联合银行实施第三方监管，要求预售房的购房款打入银行专用监管账户，不过在监管政策和强度方面，各个地方保留自主权。”

 

王琦回忆，商品房预售制度过去曾经发挥过积极作用，通过预售募集资金的形式降低了开发商的融资难度，迅速获得大笔资金开展房地产工程能够有效解决我国上一时期曾经存在过的商品房住宅短缺问题。“弊病是随着社会的发展展现得越加明显的。比如诱发开发商的机会主义行为(如挪用资金、行贿)、催生房地产泡沫，将风险全部转嫁至购房人导致群体性事件等。”

 

这也是如今造成双方两败俱伤局面的症结。以停贷时间线上最为靠前的恒大珑庭为例，依照业主告知书中披露的内容，恒大珑庭的开盘时间为2021年1月30日，在同年5月底就遭遇全面停工。2021年10月，政府主导下二期工程陆续复工，但一期始终处于停工状态，今年6月初项目整体再次停工，有工人反映，2022年至今只发了两次工资。

 

腾讯新闻报道指出，预售资金监管尺度宽松时，项目资金被挪用于偿债或资产调配的情况都很常见。直到恒大、蓝光等房企暴雷潮开始，各个利益相关方才开始收紧管束，然而为时已晚。

 

房企从缺钱少工演变到最后交房无望是一条可以预见的剧情线，也成为了当下压垮业主们的最后一根稻草。

 

断供击中了谁的软肋

 

众多业主们成为这次“强制停供潮”的发起者，同时他们也是受害者，“强制停供潮”的爆发击中了国内房地产行业一直存在的资金链软肋。

 

重庆百君律师事务所副主任、高级合伙人张永华律师在自己的专栏里写道：“业主集体停贷，是烂尾楼业主们的一次悲壮控诉和反抗，是烂尾楼业主们与开发商、贷款银行之间的博弈。”

 

如前所述，市面上惯用的房屋购买形式通常都要涉及业主、开发商与银行，一旦业主把月供还贷这条路堵上，利益链条上的每一方都需要付出代价。尽管网络上不乏律师劝诫业主，表示房子可以没有，贷款一定要还，因为不还就是违约，承担法律责任之余还会牺牲征信，但汪友发和张永华对此都有着不同意见。

 

汪友发的结论是：“断贷的成本让银行承担就对了。”这当中的推理逻辑并不复杂，他举出了最高院的判例来佐证。根据最高人民法院民事判决书（2019）最高法民再245号民事判决，开发商烂尾导致无法交房而引发的贷款返还，责任主体是房屋出卖人而非购房人，包括贷款本金和利息在内的钱款应该由开发商返还给贷款银行和业主。也就是说银行要盯着开发商追债，而不是只关注人微言轻的一个个小业主。

 

不过汪友发也提到，中国不是判例法国家，个案只能做参考。但需要明确的是，银行在这盘棋中不是完全的无过错方。

 

汪友发分析认为：“过去二十年，银行违规放了多少贷款？国家规定，买房需要三成首付，月供金额不能超过收入一半，银行真的都严格落实了？多少人买房做假流水，银行都是心照不宣。国家规定月供金额不能超过收入一半，一方面是保护购房者，怕出了事儿没有余量，房子被收走。另一方面也在保护银行，怕客户断供了要计坏账。银行不按规章办事，那也就怪不得今天有风险。”

 

当然，把明晰责任划分只是解决问题的第一步。张永华律师进一步指出，业主还是得冷静下来，确定哪些开发商已经不可拯救，又有哪些开发商还能挽回一把，依法上述要求解除购房合同以及贷款合同。“否则停贷一时爽，最终可能是个‘三输’的局面，开发商信心坍塌，银行贷款一地鸡毛，业主损失惨重，最终成了负和博弈。”

 

不过关于后续处理，业主们其实也不必太过担心。有关部门已经及时作出了反应，银保监会的表态和工、建、农、交及中国银行五大行的紧急回应都在昭示同一个事实，即本次事件涉及规模较小，总体风险可控。

 

磐耀资产创始人辜若飞也同意张永华律师的观点：“停贷事件更多是因为疫情扰动以及部分开发商的现金流压力导致施工停滞或是趋缓，只要政府协调好地产、银行资金流的问题，相信大部分问题能够得到解决。”

 

预售制何去何从？

 

与停贷事件一同引发关注的还有另一个老生常谈的话题——商品房预售制度到底该存还是该废。

 

知名经济学家任泽平用一条微博说明了自己的立场：“现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消改为现房销售。”

 

任泽平还进一步剖析道：“长远看逐步取消对购房者单方面不公平的预售制度（购房者单方面承受按期不能交房、装修标准打折等风险），改为现房销售，并配套长效机制，即城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税，进而实现房地产长期平稳健康发展，老百姓安居乐业，社会长治久安。这对购房者、金融机构、监管机构、房企各方都是有利的。”

 

 

 

 

根据任泽平释出的调查数据，参与统计的人中有81%的人希望取消预售制，17%的人认为保有预售制的同时要加强监管。

 

制度适应社会是一个动态变迁的过程，随着经济情况进入下一市场阶段，制度与政策做出相应调整是自然而然的事。不过要对全国人民负责和只为当下事件考虑是两种截然不同的思考方式，改变政策需要严谨完备的考察、研判、模型化演练和风控管理，这就是制度改变的迟滞性。

 

特约评论员王琦表示，不管怎么样，在商品房预售制度正式终结前，必须采取针对性手段规制商品房预售的结构性风险。重在事后化解的司法手段和重在事前预防的行政手段需要双管齐下，才能对弱势一方，也就是购房者的保护。

 

司法手段说的就是依法上诉，寻求司法救济、法律援助和专业人士支持，化解楼盘烂尾造成的各方损失。“如果需要司法手段来化解风险，意味着建设工程计划已经失败，购房人以及贷款银行的首要目标全部落空，甚至社会整体利益都受到损害。所以更理想的状态自然是防范商品房预售风险的发生，这主要通过监管制度来实现。”王琦说。

 

监管制度也即之前提到的行政手段，通过严肃对待项目筹备阶段的审批核准，加强项目过程中的资金监管，保障民众利益，同时也时刻提点着房地产企业。这与资深媒体人岳嘉的看法基本一致，岳嘉认为，商品房预售制本身并无问题，出错的是执行层面，要么过松造成烂尾风险，要么过紧导致市场震荡。明明是实操时的尺度把控问题，却总让制度去背了黑锅。

 

事情发展至今，不止业主、银行和房地产商在传达自己的意见，以银保监会为首的国家部门也在以“保交付”的发声表态。

 

据央视财经报道，7月14日，银保监会有关部门负责人表示，最近关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。

 

银保监会将坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

 

停工停贷问题牵一发而动全身，银行、房企、业主、施工单位等各方面临的法律难题和道德困境均不容忽视。如何抽丝剥茧，打破僵局，尚需市场各方共同努力。

 

房子，一直是萦绕在中国人心头的梦，齐家、治国、安天下的美好愿景催生着老百姓对安居乐业住所的期待，烂尾也就成了所有人都不希望看到的场景。

 

所幸我们还有时间，短期内引导金融机构市场化参与风险处置，长期看小步快走迭代预售房制度，国家对停贷事件积极处理的态度，就是未来长治久安的保障。

 

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