房地产股，正式落幕？

 

随着烂尾楼一起“崩塌”的，还有房地产业在资本市场上的繁荣与荣光。

文丨庆秋

BT财经原创文章

头图来源丨创客贴

 

普通人并没有意料到的是，我们其实一直生活在历史和时间的断层里。

 

7月11日，这个普通的日子，如果再过10年之后我们来看，可能会被放到经济增长和金融市场历史的纪年表中。

 

当日，港股房企股票发生大地震。中国恒大、融创中国、世茂集团、兆佳业集团、中国奥园五大知名房企，被港交所剔除出恒生指数。截至当日收盘，港股地产与物管板块集体走低，碧桂园服务跌超12%，时代中国控股跌超10%，融信中国跌超9%，碧桂园、合景泰富集团跌超8%，万科企业（02202.HK）跌近5%。

 

截止到目前，内地共有140多家房地产行业公司赴香港上市，其中的中国恒大、融创中国、碧桂园这三家公司在2021年之前曾经连续数年销售排名都在行业前三甲，而且有意思的是，这些公司均只在港交所上市。

 

香港股市一直有炒作金融地产的习惯，来自内地房地产行业上市公司股票受到香港投资者的热烈追捧，无论是中国恒大还是融创中国，它们都曾经是香港股市的明星，正因为它们曾经良好的市场表现，所以成为恒生指数的成分股。如今，它们同时被成分股剔除，标志着地产行业的资本游戏玩不动了。

 

另一方面，国内楼市负面新闻频传，最新的报道也满满体现着市场对房地产企业的恶意。

 

消息显示，郑州、武汉、长沙、西安、太原、景德镇等多地业主，因期房烂尾迟迟无法交付而选择集体停贷。业主们背负着上百万的债务，承担着失信的风险，实在无处可退，才做出如此悲怆的决定。

 

而在恒指剔除房地产股票指数的新闻曝出后，意味着随着烂尾楼一起“崩塌”的，还有房地产业在资本市场上的繁荣与荣光。

 

有媒体感慨，一个时代走到了尽头，一个被称为房地产暴利圈钱的时代结束了。

 

被恒指、港股通“双杀”

 

7月11日，恒世茂、兆佳业、融创、恒大、奥园中国五大知名地产开发商以及两家物管公司奥园健康、恒大物业，被以0.0001元的系统最低价格，正式剔除出恒生指数。

 

 

 

 

被恒生指数剔除，意味着什么？

 

恒生指数是香港股市价格的重要指标，数值由若干只成分股（即蓝筹股）市值计算出来的。所谓成分股、蓝筹股，都是指代那些长期稳定增长、经营业绩较好、连年回报股东的优良股。

 

恒生指数公司董事兼指数总监黄伟雄曾对媒体表示：“每次季度检讨，我们都会考虑候选股的市值、成交、行业代表性、财务表现等因素。”而被挪出恒生指数，表示这支股票在这些方面的表现已经不如人意了。

 

证券分析师安然对BT财经表示，被剔除的个股通常都是未能跑赢恒指，客观上拖累了指数走势。2022年开年以来，恒生指数已回调7.2%，而融创中国下跌61.1%，中国奥园下跌16.3%，世茂集团下跌了13.3%。近一年来，这五家房企的涨跌幅均远远低于恒指涨幅——中国恒大相对恒指领跌85.04%，融创中国为79.46%，中国奥园为78.18%，世茂集团为71.53%，佳兆业集团为70.21%。

 

安然指出，市场对于恒生指数的调整非常关注，被剔除的个股往往会遭遇资金流出。发布剔除公告后，多只基金都下调了这些房企的估值。比如，华夏基金将世茂集团的估值定为1.34港元，远低于其停牌前的股价4.42港元；南方基金则对融创中国按照1.37港元估值，也低于停牌前4.58港元的股价。

 

剔除恒指后，这些个股的市场知名度和交易活跃度都会大幅下降。更惨的是，深交所在7月11日当日又给这五家房企一记重锤。

 

深交所发布《关于深港通下的港股通标的证券名单调整的公告》，称因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股调整，将世茂、佳兆业、融创、恒大、奥园这五家房企以及恒大物业调出港股通标的证券名单。

 

 

 

 

证券分析师安然表示，被港股通调出股票池，则意味着内陆资金无法自由地买卖这些股票，久而久之或沦为仙股，相当于“自绝于人民”了。对于本就处在行业危机的房企而言，无异于是个噩耗。

 

审计卡壳，年报难产

 

这些房企为何会被剔除恒生指数？皆因持续停牌所致。

 

按照恒指编算规则，证券连续停牌超过3个月则不符合恒生系列指数候选资格。中国恒大和子公司恒大物业3月21日起便开始停牌，融创中国、世茂集团、佳兆业集团、中国奥园以及奥园健康均从4月1日起开始停牌，至今全已超过3个月。

 

这几家公司又为何持续停牌呢？主要原因是都无法按时公布2021年年报。

 

你没看错，2022年已经过半，今年一季报都出完了，他们去年年报还在难产中。按港交所上市规则，若发行人未能按期发布财务数据，将会对其停牌，且持续有效直到发布为止。

 

据BT财经整理发现，这些公司无法发布年报的主要原因有以下几点。

 

一是房企自身财务状况出现问题，需进一步调查，延误了年报发布时间。

 

如中国恒大子公司恒大物业就查出约有134亿元人民币的存款作为第三方提供的质押保证金被相关银行强制执行，问题重大，为保障广大股东权益，需要停牌处理。

 

二是卡在了审计环节上。

 

恒大自从暴雷后，其背后的审计机构普华永道也遭到香港监管机构调查。普华永道作为全球“四大”会计事务所之一，已连续担任恒大审计师12年，却没有对恒大的资金风险提出预警，自身信誉受到连累。

 

而资金流动性问题其实是不少房企的老大难问题。有恒大这个前车之鉴，审计机构在审核财报过程中都格外仔细、如履薄冰，不敢轻易签字，导致审计程序额外繁琐。

 

如果签不了字、担不了责，审计机构还会临阵脱逃。融创中国因融资情况不善，国际评级机构下调评级，又进一步引发境外贷款问题，加之境内公开债展期，都对财报产生了不确定影响，普华永道就选择了辞任。

 

除融创中国外，普华永道在不到一年时间里还陆续与世茂集团、宝龙地产、融信中国、富力地产、合生创展、景瑞控股等房企解除合作，不惜付出近一个亿的代价。

 

大型审计机构爱惜名声，中小型事务所接盘。

 

普华永道撂担子后，停牌三个多月的融创中国才重新找到新核数师——香港立信德豪会计事务所。同样，世茂集团也换成了中汇安达会计师事务所。它们的规模和影响力都要比普华永道小不少。

 

这还算比较体面的“分手”。中国奥园旗下公司奥园健康与前任德勤事务所就有些“不愉快”。

 

德勤声称收到匿名举报，奥园健康存在总额超过70亿元的多笔财务失实。奥园健康对此予以否认，但德勤要求对匿名举报额外审核，而财务上已经捉襟见肘的奥园健康并不愿意出这笔额外审核费用。双方不欢而散，接手奥园健康的也是中汇安达。

 

三是受新冠疫情影响。

 

佳兆业集团就表示，由于三月最新一波疫情导致公司总部被强制封锁，加上深圳随后实行全市封锁，导致审核程序有所延误。不过，除此之外，兆佳业自身也风波不断，在年报产出的关键时期还临时换帅——6月20日发布公告称更换首席财务官，6月27日又宣布更换核数师。

 

可以看到，这是一场连锁反应——年报发布难产、股票无限期停牌、被恒指剔除、退出港股通，下一步很可能会是危险的摘牌退市。

 

据港交所的上市规则，可取消任何连续18个月停牌的证券的上市地位。不过，目前来看，有几家房企暂时保住了。截至发稿日期，佳兆业、中国奥园及奥园健康、融创中国、中国恒大及恒大物业均已给出复牌指引。

 

资本游戏玩不动了

 

中国人财富的压舱石是房子。在中国人安居乐业这一朴素信念的支撑下，中国房地产行业繁荣了三十年，人们很难相信这些大名鼎鼎的房地产商会走到资本与信誉全面崩盘的一天。

 

曾几何时，巨资来得多么轻松。

 

1990-1993年期间，中国房产界兴起第一轮上市圈钱风潮——万科、陆家嘴等在内的20余家房企集中上市。资本市场把房地产泡沫吹了起来，推动海南、深圳等地房价迅速蹿升。

 

后来国家进行了极其严厉的宏观调控，接下来近7年时间里，仅有十余家房地产企业通过借壳悄悄上市。直到2001年，天鸿宝业成功IPO，房企再次打开上市大门，裹挟着巨大能量开始席卷资本市场。

 

2007年，《华夏时报》曾对A股和港股两市房企统计过一组数据，共计38家公司实施或公告了增发方案，如万科A股增发募集资金100亿元、保利地产公开增发融资70亿元、苏宁环球拟定向增发高达110亿元等，加上有IPO计划的房企募资金额，涉及总资金高达超过了1100亿元。

 

注意，当时的背景是宏观调控紧缩银根，饶是如此，房企从资本市场轻易就拿到了钱。以金地集团为例，2006年净资本不到28亿元，2007年增发募集了近45亿元，把杠杆考虑在内，总资产在增发后急剧增加至200亿元以上。

 

业内人士表示，大环境不好的情况下，还能当得上“地王”的，基本上都是上市公司。没有股市的钱，就没有天价的地。

 

一个增发方案动辄数十亿，跑马圈地何愁没有弹药。房企玩起这样的资本游戏，自然毫不手软。2009年后，融资战场还从A股转向了港股。

 

A股IPO可以提供50倍左右的市盈率,但证监会对房企上市一直持谨慎态度,尤其对民营房企审批极为严格,甚至还明确表示对募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。不少房企选择借壳登陆A股，但风险极高。

 

相比之下，港股IPO对房企的约束较少，门槛较低，只需要拿出优异业绩即可。因此，港交所成为不少房企的优先项。

 

据相关报道，2013年上半年，在港上市的十大房企累计销售3159亿元，同比增幅超47%，增速超过A股房企。

 

业内人士透露，内地房企通过信托等方式融资成本至少达10%，而房企在香港市场通过发债的方式融资，融资成本不过3%-5%。万科曾发行过一笔8亿美元5年期定息债券，票面利率仅为2.625%。如此低廉的融资成本，也让不少港股房企阔绰拿地。

 

再者，顶着港股境外上市的名头，品牌形象一下子高大上起来，从政府拿地、向业主出售，也变得容易不少。

 

但如今，风光无两的房企们却被灰溜溜地剔除恒指，光环褪去，暴露在人们面前的是一堆深不见底的销金窟窿。

 

行业格局迎来巨变

 

其实从市场规律来看，房企上市无可厚非。土地资源紧缺，要想实现规模化发展，必须大手笔拿地，能带来巨量资金的上市是房企的必然选择。从另一层面来讲，上市也能促进企业完善管理、升级业务。

 

因此，问题的症结不在于上市圈钱与否，而是在于房企怎么运作这笔钱。

 

我国房地产行业的运转模式是融资拿地、预售回款、土地抵押、继续融资，周而复始。其中关键在于，真正撑起房企运转循环的现金流来源，是购房者的预售款，而非融资金。

 

作为房企，高成本拿地后，要保证上市公司的利润和业绩，只有抬高房价，将资金压力转嫁到购房者身上。有行业分析师表示，房地产市场一旦遇到拐点，上市房企没能跑赢大盘，预售金断流，将会面临极大的风险。

 

恒大暴雷后，地方政府都纷纷收紧预售金监管制，许多房企的日子就非常不好过了。从已经发布财报的房企中，我们可以窥得一二。

 

2022年上半年，不少房企业绩都惨遭腰斩，比如合景泰富同比减少54.6％，中海宏洋同比下跌51.9％，富力地产同比下降49.8％，新城控股同比下降44.62％……

 

融资方面，据克而瑞研究中心研报显示，从历年100家典型房企的融资总量来看，2021年出现了近5年来的首次负增长——融资总量13244亿元，同比下降25%；2022年，房企融资规模的下滑趋势扩大，上半年100家典型房企的融资总量为3837亿元，同比下降53%。

 

6月房企融资规模较上月有所增长，但大多来自国企央企。大多数民企则主要通过展期或要约交换等手段延长还债期限，或者回购股份，来向资本市场传递积极信号，以示信心，方便后续融资。近日，金科股份、万科A等多家大型上市房企披露回购股份进展，累计回购金额超亿元。

 

与此同时，7月份正是今年下半年房企偿债的高峰期。据信达证券研报显示，今年7月房企债务到期规模高达822.23亿元。

 

这份窘迫也传导到了拿地环节。据统计，211家上市房企中，2021年至今尚未在22城集中拍地城市中拿地的企业有约88家，绝大多数为民营上市房企。

 

房地产行业格局也因此有所改变。碧桂园、恒大、万科、保利发展、融创占据行业前五多年，今年起，被剔除恒指的恒大和融创已经掉队，身为国企的中海和华润置地跻身而上。

 

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，房企不再完全追求规模，而是追求房地产金融稳定性与均衡性的发展。合硕机构首席分析师郭毅也表示，房企依靠金融杠杆实现市场规模的时代已过去，未来房企竞逐越来越拼“内功”，更考验企业内部管理、运营机制平台的能力。

 

不破不立。被剔除恒指，是这些房企的不幸，但或许有机会成就行业之幸。