二手房占比破50%！万科绿地双双2连板背后的存量逻辑

2026年9月21日的A股地产板块，上演了一场罕见的一致性做多。

万科A（000002.SZ）与绿地控股（600007.SH）盘中再度封死涨停，双双刷新近期高点，形成罕见的"2连板"走势。这股行情的点火器，是一份刊登于当天的《人民日报》评论文章——文章明确定调中国房地产市场已进入"存量时代"，并披露了一组关键数据：2026年前8个月，二手房交易量占比已达52%，历史性地超过了新房。

这一数据的确认，标志着曾经以"跑马圈地"为主的增量扩张期正式终结。当市场普遍认为行业已无增长空间时，资金却选择在这一天猛烈买入万科和绿地。这背后并非单纯的资金博弈，而是估值逻辑的重构信号。

一、 52%的信号：从"大拆大建"到精耕细作

过去十年，房地产企业的核心考核指标是新增土地面积和销售额。但在《人民日报》定调的背景下，这个逻辑已经发生了根本性反转。

数据显示，二手房交易占比从2020年的约27%一路攀升，2025年突破46%，终于在2026年前8个月迈过50%的门槛。这意味着，中国城市的建筑更新周期已然到来。对于购房者而言，买二手次新房成为首选；而对于开发商而言，拿地盖房的模式难以为继，如何盘活手中已有的庞大资产库，成为了新的生存法则。

资本市场敏锐地捕捉到了这一点：存量时代不意味着行业的消亡，而是意味着"运营能力"取代"开发能力"成为核心定价因子。

值得注意的是，这一转变对房企财务报表结构的影响将是深远的。传统的"高周转"模式依赖的是快速回笼现金再投资下一轮开发，这种模式在增量市场中非常有效。但当市场重心转向存量时，收入来源将逐渐从一次性的大额销售款，转变为持续的物业费、租金、装修改造费等。这要求企业具备完全不同的财务规划能力和资产管理思维。

二、 为什么是万科和绿地？

在这场由政策定调和行业趋势共同驱动的行情中，万科A和绿地控股成为了资金的避风港与进攻矛头。这两家巨头之所以被市场选为"存量逻辑"的代表，并非空穴来风。

万科的逻辑在于"服务壁垒"与"商业运营"。

作为老牌央企背景房企，万科早已不再是一家单纯的住宅建设商。其旗下的万物云（物业板块）管理着全国数千个社区，涵盖大量老旧小区改造项目。在存量时代，社区翻新、设施维护、增值服务的需求呈指数级增长。更重要的是，万科旗下拥有印力集团等商业资产管理平台，在购物中心和写字楼的长期运营上积累了深厚的护城河。在市场看来，万科最具备将"存量包袱"转化为"持续现金流"的能力。

根据公开信息，万物云管理的社区数量已超过3,000个，其中不乏一二线城市的核心地段项目。这些存量资产的持续维护和升级，本身就构成了一个庞大的产业链。而万科的优势在于，它不仅能管理这些资产，还能通过专业的物业管理和技术手段，降低长期的运营成本，提升资产价值。

绿地的逻辑则根植于"城市更新基因"。

虽然绿地在过去几年经历了股权动荡，但其深耕上海及华东地区的优势并未改变。在上海这样的超一线城市，土地出让日益稀缺，城市更新（Urban Renewal）成为获取优质地块的主渠道。绿地作为本土龙头，在上海拥有大量的存量项目和市政配套经验。此次市场的重新定价，某种程度上是对其在特定区域存量改造潜力的认可——即便增速放缓，其在地缘上的不可替代性依然构成了一种安全边际。

此外，绿地近年来也在积极尝试轻资产转型，通过输出管理能力和品牌影响力来获取服务费收入，减少对重资本投入的依赖。尽管目前这部分业务占比尚小，但其战略意图已经开始被市场关注。

三、 估值重塑：从看土地到看收益

这轮上涨的核心推手，其实是估值的切换预期。

长期以来，万科和绿地这类重资产房企的市净率（PB）一直处于低位，甚至在绿地身上曾一度跌破净资产，因为市场将其视为高杠杆的建筑工程公司。但在存量逻辑下，如果一家公司的收入来源逐渐从一次性卖房转向持续的物业费、租金和服务费，其盈利稳定性增强，市场愿意给予其更高的市盈率（PE）倍数。

可以做一个简单的类比：如果把传统房企比作"建筑承包商"，那么存量时代的头部房企更像"城市运营商"。后者的估值体系更接近REITs或资管机构，而非建筑施工企业。虽然目前万科和绿地的存量业务在总营收中的占比仍有待提升，但市场已经在提前交易这种预期的转变。

特别是万科，其商业运营板块已经展现出相对稳定的抗跌性，这让其在存量竞争中拥有了最好的"入场券"。

四、 警惕情绪泡沫：概念落地的漫长路

尽管"2连板"势头强劲，但投资者需保持清醒。

必须指出的是，当前的上涨更多是由政策层面的情绪宣泄驱动。人民日报的文章代表了宏观层面的战略定调，但这距离微观企业报表上的业绩兑现还有漫长的时间差。

存量提质是一条充满挑战的路。

首先，无论是老旧小区改造还是商业物业升级，都需要巨大的前期资本投入。这些投入往往要在未来数年中逐步回收，短期内可能对企业的现金流造成压力。

其次，回报周期长。相比于盖房卖房的快周转，存量运营的回报通常是细水长流式的，难以支撑爆发式的增长故事。这意味着，市场对头部房企的业绩预期需要相应调整。

最后，竞争红海。不仅限于传统房企，物业公司和专业资管机构正在疯狂蚕食这块蛋糕。万物云、保利物业等专业物业公司已经在这个领域站稳脚跟，并且凭借专业化优势不断提升市场份额。

目前，万科和绿地的存量业务在总营收中的占比仍有待提升。若下个季度财报中，这部分业务的利润率没有明显改善，或者出现减值计提风险，当前的估值修复可能会面临回调压力。

总的来说，万科与绿地的"2连板"是一个极具象征意义的时刻，它宣告了地产行业彻底告别纯开发的暴利神话，迈入残酷的服务化竞赛。对于投资者而言，与其盲目追涨，不如紧盯两家公司后续的存量业务收入占比变化。

后续观察指标

• 万科万物云的合同额增长率：检验存量服务需求是否真实落地。
• 绿地控股的债务化解进度：在存量转型的同时，确保财务安全的底线。
• 二手房成交周期的变化：判断存量去化的难易程度，直接影响改造意愿。
• 商业地产空置率数据：评估存量资产中最大的一块（写字楼/商场）的真实含金量。
• 房企存货去化周期：关注存量资产的变现效率和市场接受度。