深圳楼市国庆假期签单暴涨：200％背后的真实现金流

光明区的200％，不是深圳的全部

广东深圳，乐有家营销区域总监给财联社记者递上一组数字：“光明区30多家门店，10月1日到10月4日，销售额环比9月增长了200％。”

200％，翻倍再加一半。如果只看这个数字，很容易把深圳楼市看作一个刚刚从冰点反弹的热市场。

但换个角度看，这个200％有几个前提需要说清楚。

第一，它来自光明区——深圳目前非核心区域中人口流入较快、新房供应充足的板块，并非福田、南山这类传统核心区的样本。第二，时间窗口只有4天，覆盖国庆假期的前四天。第三，比较的对象是9月的单月数据，基数本身较低。在房地产市场下行周期中，当成交量萎缩到接近零的水平时，从极低基数反弹出数倍的增长并不罕见。

再看全市口径。贝壳深圳合作门店10月1日至5日的二手房签约量同比增长23％；乐有家研究中心监测的全市二手看房量环比增长30％、同比增长22％，签约量同比上涨11％。

局部区域的脉冲式增长与全市温和回升并存，这才是深圳当前市场的真实画像。23％的增速看似不错，但放在全年尺度上，仍需观察能否成为趋势而非脉冲。值得注意的是，签约量的增幅低于看房量的增幅（23％对22％），这意味着转化率并没有显著提升，或者说市场需求仍然处于观望阶段。

限购松绑之后，谁在看房？

2026年“929政策”以来，深圳在调控层面做出了一系列调整。最核心的变化在于两方面：非核心区域限购松绑，以及房贷贴息等支持政策的逐步落地。

这两项政策直接瞄准的是两个群体。

第一类是非深户置业者。过去几年，深圳的购房资格卡在社保年限上，非本地户籍购房者要么满五年社保，要么直接被排除在外。非核心区放开限购后，一部分原本在深圳工作的外来人才获得了入市机会。他们更多关注光明、宝安等价格相对亲民、通勤便利的区域。这些区域的房产虽然不是传统意义上的核心资产，但对刚需和改善型买家来说，是一个可以落地的选择。据财联社报道，越来越多的非深户开始将置业目光投向深圳，这一趋势在国庆期间尤为明显。

第二类是市内改善群体。一线城市当前的成交主力已从刚需转向改善型需求。浙商证券指出，部分城市刚需释放受929政策利好带动，而一线城市则更多由自身改善性需求释放支撑。这部分人群更关心的是置换链条是否顺畅、旧房能否顺利出手、新盘的选择空间和价格弹性。

看房量的快速增长——环比30％、同比22％——印证了这一点。看房不等于签约，但它是交易的前置信号。当看房客变多时，经纪人愿意投入的时间精力增加，转化率才有提升的基础。更重要的是，看房行为反映了居民对未来房价的预期是否在好转。如果预期继续恶化，即便看房量上升，最终成交仍可能寥寥无几。

钱流向哪里？房企现金流的转折点

成交量的变化最终会传导到房企的财务报表上。2026年已经过半，万科的半年报提供了一个可以观察的切片。

据财联社主题库数据，万科A在2026年上半年经营活动现金流全面回正。对比来看，公司2025年同期经营活动现金流为净流出30．39亿元，而2026年同期转为净流入4．95亿元。

这是一笔账，也是一条线。

从净流出去到净流入，跨度超过了35亿元。这并不意味着万科解决了所有债务问题——公司仍在全面推动债务重组——但意味着经营性现金流的压力出现了实质性缓解。销售端的恢复，正在帮助头部房企稳住资产负债表的基本面。对于整个房地产行业而言，头部企业现金流的改善具有风向标意义。如果连万科这样的标杆企业都能实现经营现金流转正，说明市场底部的信号比此前想象的要清晰一些。

同样值得关注的是滨江集团。这家民营房企2025年实现销售额1017亿元，位列克而瑞行业销售排名第10名、民营企业第1位。公司在大本营杭州连续8年拿下市场销售冠军。对于以长三角为核心腹地的民营房企而言，一线城市的需求回暖虽然不是直接拉动，但对整个行业的信心修复具有标杆意义。民营房企的销售复苏，往往比国有企业更具弹性，因为它们对市场变化的反应速度更快。

筑底修复，还是周期性反弹？

中泰证券研报预计，随着房贷贴息等支持政策逐步显效，销售端有望获得支撑，行业基本面延续筑底修复。浙商证券杨凡的判断更为中性：2026年十一期间各线城市成交数据均有可圈可点之处，一线二手房回归常态。

“回归常态”这个词值得注意。它暗示了一线城市的楼市此前可能处于偏离均衡的低谷状态，而近期的放量更像是一种纠偏，而非新一轮周期的起点。

判断后续走势，有几个指标需要持续关注。

首先是去化周期。即便成交量上升，如果库存去化速度跟不上新增供应，价格端仍然面临下行压力。其次是价格变化。目前报道中未见明确的房价跌幅或涨幅口径，这意味着量升价跌仍可能是主导形态。三是土地市场。销售回暖能否传导到拿地环节，决定房企对未来预期的真实态度。四是信贷环境。房贷贴息政策的持续性及其对居民购房成本的实际降低幅度，直接影响需求的可持续性。

200％的增长令人振奋，但它发生在一个低基数、短时间、局部区域的组合条件下。把它当作信号而不是结论，才是对数据和趋势应有的尊重。